주택노후연금제도 주택연금 가입가능연령 주택보유 수 대상주택 거주요건 보증기간 대출금리 월지급금 지급방식 대출금상환 지급정지 사유 재개발 재건축

주택연금이란 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻도록 집을 담보로 하고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도이다. 

 

 

 

 

 

 

(1) 가입가능연령

① 주택소유자 또는 배우자 중 연장자가 만 55세 이상(근저당권 설정일 기준)

※ 확정기간방식 : 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상인 자 중 연소자가 만 55~74세

※ 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상(기초 연수급자일 것)

② 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민(외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우는 가입이 불가함)

 

 

 

 

(2) 주택보유 수

다음 중 하나에 해당(부부 기준)

① 1 주택을 소유한 경우

② 보유주택 합산가격이 9억 원 이하인 다주택자인 경우 (9억 초과 2 주택자는 3년 이내 비거주 1 주택 처분조건으로 가입 가능) 

③ 우대방식의 경우 부부기준 1 주택만 가입 가능 (단, 보유주택 합산가격이 1.5억 원 이하인 다주택자가 처분조건으로 가입은 불가함)

 

 

 

(3) 대상주택

① 시가 9억 원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 (상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능) 

② 확정기간방식은 노인복지주택 제외되고 주택법상 주택만 가입가능 

③ 우대방식의 경우 1.5억 원 이하 주택만 가입 가능

 

 

(4) 거주요건

① 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제거주지로 이용하고 있어야 한다.

② 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입이 불가하다. (단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 경우 가입이 가능하다)

 

 

 

(5) 보증기간

① 보증기간

㉠ 소유자 및 배우자 사망 시까지

㉡ 이용 도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.

㉢ 이용 도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.

 

② 가입비(초기보증료) 및 연보증료

㉠ 가입비(초기보증료) 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부한다.

㉡ 연보증료 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부한다.

㉢ 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 연금지급총액(대 출잔액)에 가산된다.

 

 

 

(6) 대출금리

① 변동금리로 하되 대출 기준금리는 3개월 CD금리와 신규취급액 COFIX금리 중에 선택해야 한다.

② 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능하다.

③ 대출상환방식의 경우 대출 가산금리가 0.1% 인하된다.

 

 

 

(7) 월지급금 지급방식

① 종신방식 월지급금을 종신토록 지급받는 방식

㉠ 종신지급방식 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식

㉡ 종신혼합방식 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

 

② 확정기간방식 고객이 선택한 일정기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식 (단, 확정기간방식 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하여야 한다.)

㉠ 확정기간방식 고객이 선택한 일정기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식

㉡ 확정기간혼합방식 수시인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식

 

③ 대출상환방식 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 70% 이내) 범위 안에서 일 시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식

 

④ 우대방식 부부기준 1.5억원 이하 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 15% 우대하여 지급받는 방식

㉠ 우대지급방식 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식

㉡ 우대혼합방식 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 * 이용기간 중 종신지급과 종신혼합 간 또는 우대지급과 우대혼합형 간의 지급방식 간 변경이 가능하다.

관련판례
특정한 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되었다면 그 토지의 소재, 지번, 지목, 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 규정되었다 할 것이므로 그 토지의 소유권의 범위는 지적공부상의 경계에 의하여 확정되어져야 하는 것이나 특별한 사정이 있는 경우에는 지적공부와 달리 토지의 위치, 지번, 지목, 경계 등을 확정할 수 있다(대판 2001.11.9, 2001다 37699).

보충학습
1. 인출한도
① 대출한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50% 초과 70% 이내(대출상환 방식), 45% 이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능하다.
② 인출한도 용도
㉠ 의료비, 교육비, 주택수선비 및 주택담보대출 상환용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도 등에 사용하여야 한다.
㉡ 확정기간혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능하다.
㉢ 대출상환방식의 경우 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능

2. 월지급금 지급유형
종신방식의 경우 정액형 또는 전후후박형 중 선택 가능. 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능

 

 

 

(8) 대출금상환

① 소유자 및 배우자 사망으로 주택처분가격으로 일시상환

② 채무부담한도 대출금 상환액은 담보주택 처분가격 범위 내로 한정

③ 대출금은 언제든지 별도의 중도상환수수료 없이 전액 또는 일부상환이 가능(단, 초기보증료는 환급 안 됨) 

④ 특징 

㉠ 주택 처분가격이 대출잔액보다 큰 경우 대출잔액을 지급하고 남는 부분은 상 속인(가입자)에게 양도함 

㉡ 주택 처분가격이 대출잔액보다 적은 경우 대출잔액을 지급하고 부족 부분은 상속인(가입자)에게 청구하지 못한다. 대신 부족분은 한국주택금융공사에서 가지고 있던 보증료를 통하여 은행에 지급한다.

 

 

 

(9) 주택연금 지급정지 사유

① 부부 모두 사망하는 경우 가입자만 사망하는 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능

② 주택 소유권을 상실하는 경우 매각, 양도로 소유권 이전 또는 재건축/재개발, 화재 등으로 주택 소실 등

③ 장기 미거주의 경우 부부 모두 1년 이상 미거주하는 경우, 단 병원 입원 및 장기요양 등 예외 인정

④ 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분 등

 

 

 

(10) 대상주택의 재개발/재건축

① 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 사업시행인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능하다.

② 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다(재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보).