지역지구제

공인중개사시험 기본이론 부동산학개론 부동산정책론 지역지구제

 

 

 

 

1. 지역지구제의 목적

① 토지를 지역･지구･권역 등으로 나누어 각각의 지역･지구 내의 용도를 지정하여 지정된 용도에 맞도록 이용함으로써 토지를 효율적으로 이용하는 기법의 하나이다.
② ‘어울리지 않는 토지이용(nonconforming use)’을 규제함으로써 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시켜 자원배분을 보다 효율적으로 할 수 있다.
즉, ㉠ 토지이용의 효율성 제고, ㉡ 집적 이익의 증대, ㉢ 공공서비스를 위한 토지의 원활한 공급, ㉣ 재산권 보호 및 편익분배의 조정 등 여러 목적을 달성하기 위한 정책수단으로 이용되며, 때로는 저소득층을 위한 토지공급수단으로 이용되기도 한다. 최근에는 현재의 토지이용행위에 제한을 가하는 정책수단으로 활용하기에 이르렀다.

 

 

 

2. 지역지구제의 효과

① 단기적 효과 : 수요 증가 → 초과수요 발생→ 가치 상승 → 초과이윤 발생
㉠ 투자자의 입장에서 볼 때, 지역지구제는 어울리지 않는 이용으로 인하여 주택의 가치가 하락할 위험을 그만큼 줄여주는
역할을 한다. 다른 조건이 동일한 경우, 위험부담의 경감은 기대수익을 그만큼 높여주므로 해당 지역에 대한 수요를 증가시킨다.
㉡ 수요곡선이 상향(D0 → D1)으로 이동하여 초과수요가 발생하여 주택가치는 상승(P0 → P1)한다. 따라서 단기에서는 기존공급자만 초과이윤이 발생한다.

② 장기적 효과 : 초과이윤 발생 → 신규공급자 시장진입 → 공급 증가 → 주택가치 하락
㉠ 단기에서 기존공급자는 초과이윤을 획득하게 됨에 따라 신규공급자는 초과이윤의 획득목적으로 주택시장에 진입을 하게 되어 일정기간이 지난 후에 공급이 증가한다. 공급증가로 주택가치는 초과이윤이 소멸하고 정상이윤이 존재할 때까지 계속 하락한다.
㉡ 장기는 기존공급자와 신규공급자 모두 초과이윤을 획득할 수가 없다.
㉢ 주택가치와 균형량은 산업의 종류에 따라 달라진다.
ⓐ 비용일정산업일 경우: 공급곡선이 S0 → S1까지 이동하여 주택가치는 원래수준(P0)에서 균형이 이루어지고 주택량은 원래수준보다 많은 Q2까지 증가한다.

ⓑ 비용증가산업일 경우: 공급곡선 S0 → S1까지 증가함에 따라 주택가치는 원래수준(P0)보다 높은 P3만큼 증가하고 주택량도 원래수준(Q0)보다 높은 Q3만큼 증가한다.

정리학습 􀀁
산업의 종류에 따른 가격과 주택량
1. 비용일정산업 : 주택가치는 원래수준까지 하락하여 균형을 이룬다.
2. 비용증가산업 : 주택가치는 원래수준보다 높은 수준에서 균형을 이룬다.

③ 지역지구제의 문제점(역기능)
㉠ 토지이용 상호 간 보완적 기능을 고려한 적절한 용도구분이 용이하지 않다.
㉡ 계획수립과 집행 간의 시차에 기인하는 상황의 변화에 대처하기 어렵다.
㉢ 지역지구제는 심각한 형평상의 문제를 야기시킬 수가 있다.

㉣ 지나치게 많은 면적의 과잉지정은 위치별 토지의 특성을 살린 효율적 이용을 저해하고 특정 용도로 지정된 토지소유자들의 재산권을 과잉보호하는 결과를 낳는다.
㉤ 우리나라 지역지구제의 문제점은 규제의 획일성에 있다. 전국적으로 획일적인 지역지구의 지정으로 지역특성이 잘 반영되지 못한다.

정리학습 􀀁
새로운 지역지구제 유형
1. 상여지역지구제(유도지역지구제 : incentive zonning)
공공시설용지를 제공하는 민간업자가 공익에 공헌했을 때, 기존의 공적 규제를 완화하거나 특전을 부여함으로써 특정개발로 유도하는 지역지구제이다. 즉, 비수익적인 시설을 정비하는 개발업자에게 용적률의 증대, 규제의 완화, 건물 용도의 확대 등 인센티브를 제공하는 것이다.
2. 성과주의 지역지구제(performance zoning)
지역전체에 대해서는 환경여건과 수용력을 고려하여 공해물질에 대한 총량적 규제를 하고, 공해물질 배출업소에 대해서는 업소별 배출량을 할당하는 방식의 지역지구제이다.
3. 계획단위개발(PUD : planned unit development)
필지 위주의 규제에서 벗어나 일정한 단지 전체를 하나의 규제단위로 하여, 단지 전체의 조화, 밀도규제의 완화, 용도의 혼합 등 유연한 토지이용규제를 도입하는 방식이다.
4. 개발권양도제(TDR : transfer of development righr)
특정지역에 있는 토지의 소유주에게 개발권을 행사하지 못하게 하는(송출지역) 대신 다른 지역에서 그 개발권을 행사(수용지역)하는 제도로서 일종의 공중권이다.
5 재정적 지역지구제
① 재정적 지역지구제(fiscal zoning)는 계약적 지역지구제(contractual zoning)라고도 하는 데 도시기반시설을 공급하기 위해 사용되는 수단이다.
② 민간에 의한 개발로 인하여 도시기반시설이 부족해지는 문제를 해결하기 위한 것으로 개발 시 토지 등의 현물을 기부하거나 기반시설을 국가에 귀속하게 하는 제도이다.
6. 유동적 지역지구제
유동적 지역지구제는 특정 지역을 특정 용도로 지정하지 않고 시장의 변화에 따라 신속히 대응할 수 있는 제도로 용도지역제의 경직성을 보완하는 제도이다.