부동산문제

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산정책론 부동산문제

 

 

 

 

1. 의의

부동산문제란 부동산과 인간과의 관계가 악화됨에 따라 나타나는 지가상승, 부동산투기, 국토이용의 문란, 환경의 파괴, 주택공급부족, 부동산 거래질서의 문제 등 이다.

 

2. 토지문제

(1) 토지의 부족(물리적 토지문제)
토지의 부증성 때문에 수요가 증가할수록 토지의 부족문제는 더욱 심각해진다. 인구의 집중과 토지이용상의 문제, 지가문제 등은 불가피한 현상이다.
(2) 지가고의 문제(경제적 토지문제)
토지공급은 한정되어 있는데 경제가 발전할수록 토지수요는 증가하기 때문에 지가의 상승은 필연적이다. 또한 투기적 수요로 인하여 경쟁이 심할수록 지가는 더욱 폭등하게 된다.
(3) 토지이용의 비효율성
지가수준이 불합리하게 높으면 토지의 분할 이용이 촉진되어 과밀화의 요인이 되며 때로는 스프롤 현상이 발생하여 토지이용이 비효율적으로 된다.
(4) 토지소유의 편중과 분배불평등의 심화
높은 지가는 토지의 소유를 편중시켜 부의 재분배를 왜곡시킴으로써 빈부격차로 이어져 사회불평등을 심화시킨다.

정리학습
􀀁 소득분배측정지표
1. 로렌츠곡선(Lorenz curve)
㉠ 개념 : 계층별 소득분포자료에서 인구의 누 적점유율과 소득의 누적점유율 사이의 대응 관계를 표시한 곡선이다.
㉡ 측정치 : 대각선(O－O')은 소득분배가 완 전히 균등함을 의미하고, OTO'는 소득분 배가 완전히 불균등함을 의미한다. 따라서 소득분배가 균등할수록 로렌츠곡선은 대각 선에 가까워진다.
3. 지니계수(Gini coefficient)
㉠ 로렌츠 곡선의 분배상태를 숫자로 표시한 계수이다. 지니계수 ＝ 로렌츠 곡선의 면적(a) / 삼각형 OTO'(a+b)
㉡ 지니계수는 ‘0’과 ‘1’ 사이의 값을 가지고 그 값이 ‘1’에 가까울수록 불평등도는 높고, ‘0’에 가까울수록 불평등도는 낮다. 따라서 지니계수가 0에 가까울수록 소득분배가 잘되고 있다는 의미가 된다.

 

 

3. 주택문제

주택의 공공재적 성격이 시장기구에 결여됨으로써 발생하는 문제로 양적 주택문제와 질적 주택문제 그리고 주거비부담문제 등으로 구별된다.
(1) 질적 주택문제
① 질적 주택문제란 주택가격이나 주거비에 대한 부담능력이 적어서 질적으로 낮은 수준의 주택에서 살거나 또는 열악한 주거환경의 주생활에서 비롯되는 불만과 관련된 문제로 이는 경제적 주택문제라고도 한다.
② 질적 주택문제의 발생 원인에는 소득증대, 생활수준 향상, 문화생활의 욕구, 신축자재의 개발과 보급, 주택금융의 확대 등이 있다.
(2) 양적 주택문제
① 양적 주택문제란 주택이 절대적으로 부족한 현상을 말하는 것으로 필요한 주택수에 비해 실제 주택 수가 미달되는 것을 말한다.
② 양적 주택문제의 발생 원인에는 인구증가, 핵가족화 현상, 기존 주택의 노후화, 공공사업 등에 의한 주택의 철거 및 전용, 필요공가율의 증가, 결혼과 이혼 등이 있다.

(3) 주거비부담정도 측정방법
주거비란 주택의 점유자가 주택서비스의 대가로 지불하는 주거관련비용의 총합으로 볼 수 있다. 이와 관련된 몇 가지 측정지표를 알아보기로 한다.
슈바베지수와 가격소득비(PIR)가 높을수록 가구의 주택부담은 높아지고, 주택부담능력은 떨어진다.
① 슈바베지수(Schwabe index) ⇨ 슈바베지수 ＝ 주거비 / 가계소득 × 100
가구의 생계비 중에서 주거비가 차지하는 비율을 슈바베지수(Schwabe index)라 한다.
슈바베지수가 높을수록 주거비 부담이 크고 주거비부담능력이 작다고 설명한다
② 가격소득비(PIR; Price To Income Ratio) ⇨ 가격소득비(PIR) ＝주택가격 / 가계소득
연소득 대비 주택구입가격 비율을 의미하는 것으로 주택구입능력을 의미한다.
PIR지수가 높으면 주택가격이 부담으로 작용하여 주거비부담은 커진다.
③ 임대료소득비(RIR: Rent To Income Ratio) ⇨ RIR ＝ 임대료 / 가계소득
소득에 대한 임대료의 비율을 말한다. RIR지수가 높을수록 주거비의 부담이 크다는 것을 의미한다.

정리학습
􀀁 필요공가율과공가현상
1. 필요공가율
주택의 원활한 유통을 위하여 필요한 합리적인 공가율로 주거의 이동 등을 감안한 실거주 이외에 필요로 하는 주택의 수가 가구 총수에서 차지하는 비율을 말한다.
2. 공가현상
① 의도적 공가현상：별장과 같은 여가주택, 투기 목적으로 여러 채의 주택을 보유하는 것을 말한다.
② 마찰적 공가현상：주택의 유통을 원활히 하기 위한 합리적인 공가율이며, 이사에 따른 마찰을 없애기 위해 필요한 공가를 말한다.
③ 통계적 공가현상：우리나라 주택센서스에서는 3분의 2 이상이 건설된 주택은 입주하기 이전이라도 주택으로 취급하고 있어서 실제의 주택수와의 불일치 현상을 발생시킨다.
④ 주택의 방기현상：사회적･경제적으로 쓸모가 적거나 세금 관계 등으로 수익성이 맞지 않아 기존 주택을 방기하는 현상이다.

(4) 주택공급의 원칙
주택공급은 주택수요를 만족시키는 범위에서 주택수요자에게 주택을 마련해 주어야
한다.

① 적량성(適量性)의 원칙: 수요에 부응하는 양의 주택이 공급되어야 한다.
② 적시성(適時性)의 원칙: 수요의 발생시점에 일치하여 공급되어야 한다.
③ 적지성(適地性)의 원칙: 주택의 공급은 주택의 수요에 필요한 위치에 공급되어야
한다.
④ 적법성(適法性)의 원칙: 법규의 규정에 맞게 공급되어야 한다.
⑤ 간소성의 원칙: 부동산취득시 각종 행정절차가 간편하면 마케팅이 쉬워진다.

관련판례
주거기본법 제17조(최저주거기준의 설정)
① 국토교통부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준에 관한 지표로서 최저주거기준을 설정･공고하여야 한다.
③ 최저주거기준에는 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조･설비 및 환경요소 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 하며, 사회적･경제적인 여건의 변화에 따라 그 적정성이 유지되어야 한다.

 

4. 부동산문제의 특징

(1) 악화성향
한번 어떤 문제가 생기면 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽고, 이를 바로잡는 일이 점점 어려워진다는 의미이다.
① 주택공급을 중단하면 주택의 질적･양적 문제가 악화된다.
② 지가대책을 소홀히 하면 지가가 올라서 산업, 경제, 주택공급 등에 악영향을 미친다.
③ 토지이용의 규제를 소홀히 하면 스프롤 현상이 확대된다.
(2) 비가역성
어떤 부동산문제가 한번 악화되면 이를 완전한 옛 상태로 회복하기는 사회적･경제적･기술적으로 어렵다.
① 지가가 폭등하면 폭등한 지가수준에서 경제상태가 형성된다.
② 어떤 지표의 토양을 파괴한 경우는 이를 인위적으로 환원하기가 어렵다.
(3) 지속성
부동산문제가 시간의 흐름과 함께 지속되는 현상임을 말한다.
① 주택문제의 경우는 1가구 1주택의 양적 문제 해결에 있어서 수요의 증대로 인한 공급의 지속성, 1가구 1주택을 해결한 후의 교체수요를 위한 공급의 지속성, 주거의 질적 수준 향상을 위한 지속성 등이 있다.
② 부증성의 특성을 갖는 토지에 대한 수요증대는 수급불균형의 현상을 지속시킨다.
(4) 해결수단의 다양성
부동산문제를 해결하는 데 이용되는 수단은 세제, 금융, 재정, 주택건축, 택지개발, 토지이용, 부동산의 평가, 지가고시, 토지수용, 주택산업의 육성책 기타 많은 다양한 분야가 있다. 따라서 부동산정책은 종합정책의 성격을 강하게 지닌다.