상업입지 인력이론

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(2) 인력이론 

두 물체 간의 인력은 거리에 반비례하고 질량(상권)의 크기에 비례한다는 만유인력법칙을 원용하여 대상점포에 고객을 유인할 수 있는 정도를 파악하는 것인데, 이에는 레일리의 “소매인력법칙”과 허프의 “중력(확률) 모형”이 있다. 레일리는 상권의 분할을 강조한 확정론적 접근방법을, 허프는 상권의 중첩을 강조한 확률론적 접근방법을 사용한다는 차이점이 존재한다. 그 외 레일리 이론을 보완하여 상권경계를 실제 측정한 컨버스의 분기점모형도 존재한다.

1) 레일리(J. W. Reilly)의 소매인력의 법칙

레일리는 1930년대 미국 텍사스 주의 225개 도시에 관한 소매상권 연구로부터 ‘소매중력법칙’을 처음으로 소개했다. 이 이론은 두 도시의 중간에 위치하는 지역에 대하여 두 도시의 상권이 미치는 범위와 그 경계를 설명하기 위한 이론이다. 레일리는 상권경계점의 분할을 강조하는 결정론적 접근 방법을 사용했다.
① 소매인력법칙은 뉴톤의 만유인력법칙을 원용(援用)한 것으로 두 도시의 중간에 위치하는 지역에 대하여 두 도시의 상권이 미치는 범위는 “두 도시의 인구의 비에 비례하고, 두 도시로부터 거리의 제곱에 반비례한다.”는 이론이다.
② 두 도시의 상권분리의 경계점은 두 도시의 상권의 크기에 따라 결정된다.
그림에서 A도시와 B도시 간의 크기(인구)가 같다면 두 도시 간의 상권의 경계는 중간지점이 될 것이고, A도시가 B도시보다 2배가 크다면 A : B ＝루트 2 : 1이 된다. 따라서 상권의 경계가 되는 분기점은 B도시보다 A도시 쪽으로부터 1.4배 정
도 더 떨어진 곳이 된다. 즉, A도시가 B도시보다 크다면 상권의 경계는 작은 도시(B도시) 쪽에 가깝게 형성된다.

③ 소비자들은 도시의 규모가 클수록 다양한 쇼핑시설들을 활용할 수 있으므로 쇼핑 매력도가 더 커져서 쇼핑 장소로 선택할 가능성이 더 클 것이고, 도시와의 거리가 멀어질수록 쇼핑 매력도가 작아져서 쇼핑 장소로 선택할 가능성이 떨어질 것이라는 점에 기초하였다.

④ 도시 A와 도시 B 사이에 작은 마을 C가 있다고 가정할 경우, C마을에 살고 있는 소비자들의 A･B도시에서의 구매지향비율은 A･B도시의 크기(인구)의 비에 비례하고, A･B까지의 거리의 제곱에 반비례한다.

2) 허프(D. L. Huf)의 확률(중력)모형
허프의 확률모형은 중력모형의 발전된 형태이며 레일리, 컨버스를 포함한 중력모형에서는 두 도시(상권)만을 고려하지만, 허프의 모형에서는 다수의 배후지(상권) 간에 적용이 가능하며, 중력이론을 토대로 대도시의 쇼핑패턴을 결정하는 확률적 모델을 제시하였다.
① 허프의 확률모형은 상권의 중첩을 강조하였으며, 각 상점의 시장점유율과 고객유인력을 간편하게 추산할 수 있다.
② 한 상점의 효용은 상점의 크기(매장면적)에 비례하고, 상점 간의 거리에 반비례한다는 논리이다. 즉, 매장면적과 거리에 따라 달라진다는 이론이다.
③ 어떤 지역에 다수의 경쟁점포가 입지할 경우, 각 점포의 매상고 및 시장점유율을 간편하게 추산할 수 있다.
④ 소비자가 A점포로 쇼핑갈 확률은 A점포의 매장면적에 비례하고, 거리에 반비례한다. 단, 거리는 공간마찰계수에 따른다.

⑤ 내용
㉠ 허프모형에서는 어떤 지점에 입지 하고 있는 소비자가 특정의 쇼핑센터에 갈 확률을 소비자의 행선지의 거리, 경쟁하고 있는 쇼핑점의 수, 쇼핑센터의 크기로 결정한다고 가정하였다.
㉡ 허프에 의하면 당해 점포의 고객 유인력은 점포의 매장면적에 따른 효용과 점포까지의 거리에 따른 효용을 반영하여 결정하게 된다. 허프의 확률모형에 따르면 소비자 거주지에서 소비자가 A, B 두 점포 중 A점포로 구매하러 갈 확률은 다음과 같다(단, 공간마찰계수를 2로 가정한다.).

3) 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형(수정소매인력법칙)
① 컨버스는 레일리의 모형을 경쟁하는 두 도시 간의 상권 경계지점을 구하는 ‘분기점모형’으로 수정하였다.
② 레일리의 소매인력법칙을 응용하여 두 도시 간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치(상권경계지점)를 구하는 방법을 제시한 모형이다.
③ 컨버스는 연구 결과를 통해 일반적으로 두 도시 사이에 있는 소비자들이 더욱더 큰 도시를 향해 흡인된다는 레일리의 주장을 뒷받침하였다.
④ 상권의 경계점은 두 도시가 미치는 구매영향력이 같은 점이므로 각 도시로부터의 분기점은 다음과 같이 산정한다.

(3) 기타이론
1) 넬슨(Nelson)의 소매입지이론
① 넬슨은 점포의 경영 주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하기 위하여 어떤 장소에 입지 해야 하는가에 대해 8가지 원칙을 제시하였으며 그중 양립성을 강조하였다.
② 점포입지의 8가지 원칙
성장가능성 : 향후 성장할 수 있어야 한다.
잠재적 발전성 : 수익을 올릴 수 있는 잠재력을 가진 상권이어야 한다.
고객의 중간 유인 : 고객의 주거지와 기존 점포의 중간에 점포를 위치하는 것이 좋다.
접근가능성 : 고객을 실질적으로 확보할 수 있어야 한다.
집중흡인력 : 비슷하거나 같은 점포가 몰려 있어야 한다.
양립성 : 상점 상호 간에 보완적 상품을 취급하는 상점들이 근접하여 입지 하는 경우 서로 매출액을 증대시키게 된다는 것이다.
경합성의 최소화 : 상업용지는 경합이 가장 적은 장소를 택해야 한다.
경제성 : 투자하는 자본에 대해 생산성과 성장성이 있는 경제적인 용지가 좋다.
2) 입지효과의 시간법칙
좋은 상업입지는 투자한 자본과 노력에 대하여 충분한 이익을 주지만, 이러한 이익은 개점과 더불어 즉각적으로 나타나는 것이 아니고, 충분한 시간적 여유를 가진 장기적인 것이라는 점을 유의하여야 한다. 이를 특히 후버(Hoover)의 상업입지의 시간법칙이라고 한다.
3) CST(customer spotting techniques : 소비자분포) 기법
봄 교수가 제안한 모형으로서 지리적 상권의 범위를 획정하기 위한 실무적 기법이다. 이것을 다음과 같은 곳에 활용할 수 있다.
① 상권규모 파악, ② 고객특성 조사 가능, ③ 광고 및 판매촉진전략수립, ④ 경쟁의 정도 측정, ⑤ 점포의 확장계획에 유용하게 활용된다.

 

 

 

 

4. 점포의 종류와 입지

(1) 공간균배의 원리(R. M. Futter) 
① 의의
경쟁관계에 있는 점포들은 상호경쟁을 통하여 공간을 서로 균등배분(균분, 均分)하여 입지 한다는 이론이다.

(2) 내 용

① X에서 Z까지가 하나의 상권이며, 그 중심을 M이라고 전제한다.
② 甲이 A 지점에 점포를 입지 하고 얼마 후 乙이 B 지점에 입지를 하게 되면 甲은 종전에 차지하였던 Z 쪽의 상권이 차단된다.
③ 불리해진 甲은 다시 M 쪽으로, 즉 상권의 중심부로 옮기게 된다. 그러자 乙이 불리하므로 다시 M 쪽으로 이전하게 된다.
④ 이처럼 하나의 상권을 놓고 두 점포가 다툰다면 서로 나란히 중앙에 입지 하게 된다.
⑤ 그런데 이 전제는 교통비에 의하여 소비자의 수요량이 전혀 변화가 없다는 전제하에서만 가능하다. 즉, 수요의 교통비 탄력성이 0인 경우에 가능하다.

⑥ 그러나 현실적으로 수요의 교통비 탄력성이 0보다 크기 때문에, 교통비의 부담이 커질수록 수요량이 감소하므로 두 점포 모두 불리하다.

⑦ 따라서 수요의 교통비 탄력성이 0보다 큰 경우에는 M에서 헤어져서 B 지점과 C지점에 각각 분산입지하게 된다.

(3) 결 론
① 시장이 좁고, 수요의 교통비 탄력성이 작은 경우는 집심성입지현상이 나타난다.
② 시장이 넓고, 수요의 교통비 탄력성이 큰 경우는 분산입지현상이 나타난다.

 

(4) 점포의 종류와 입지
① 입지 유형별 점포：공간균배의 원리에 따라 점포를 유형별로 분류하면 다음과 같다.
- 집심성 점포 : 점포가 도심에 위치하는 것이 경영상 유리한 경우이다.
백화점, 고급음식점, 영화관 등
- 집재성 점포 : 동일한 업종의 점포가 서로 한 곳에 모여 있는 것이 유리한 경우이다.
은행, 보험회사, 서점, 가구점 등
- 산재성 점포 : 동일한 업종의 점포가 서로 분산되어야만 유리한 점포이다.
목욕탕, 이발소, 세탁소, 잡화상, 양화점, 제과점 등
- 국부적 집중성 점포 : 동업종의 점포들이 도심지에서 떨어진 곳에 서로 국부적으로 집중하여 입지 함으로써 유리한 경우이다.
철공소, 비료상, 종묘상, 석재상, 낚시점 등
② 상품의 종류에 따른 분류(구매관행에 따른 분류)
- 편의품점
㉠ 의의：생활필수품을 판매하는 점포로 주로 저차원 중심지에 입지 한다.
㉡ 특징: 상품은 주로 가정용품이고 고객은 주부가 많으며 늘 통행하는 길목에 상점이 있다.
- 선매품점
㉠ 의의：고객이 상품의 가격･스타일･품질 등을 여러 점포를 통해서 비교하여 구매하는 상품을 판매하는 점포이다
㉡ 특징

ⓐ 고객의 취미 등이 잘 반영되어야 하므로 표준화되기 어렵다( 가구, 전자제품, 여성 의류 등).
ⓑ 점포들은 집심성･집재성 점포에 속하는 경우가 많다.
- 전문품점
㉠ 의의：고객이 특수한 매력을 찾으려는 상품으로 구매를 위한 노력을 아끼지 않고, 가격 수준이 높은 유명품을 취급하는 점포로 고차원 중심지에 입지 한다.
㉡ 특징: 교통이 편리한 곳이라면 위치 영향을 비교적 덜 받는다.

 

 

5. 매장용 부동산 부지

(1) 매장용 부동산 부지선정 단계
매장용 부동산의 부지선정은 다음의 다섯 단계로 진행된다.
기존부지의 분석 → 도시분석 → 근린분석 → 대상근린지역의 선정 → 대상부지의 선정
① 기존부지의 분석
기존부지의 분석목적은 1개의 점포가 유지되기 위한 최소요구치를 파악하기 위함이다. 따라서 1개의 기존점포가 수익성을 충족시키기 위하여 필요한 지역 내의 인구규모 및 소득수준 등을 분석할 필요가 있다.
② 대상도시의 분석
도시분석의 목적은 새로운 점포의 추가적인 입지가능성 여부를 파악하고자 함이다. 분석의 결과 순현가가 음(-)이 되는 지역은 기존시장이 포화상태에 있다는 의미이고, 순현가가 양(+)이 되는 지역은 추가적인 점포가 입지 해도 좋다는 의미
이다.
③ 근린(인근) 지역분석
타당성이 있는 특정도시가 결정되었다면 당해 도시 내에서 대상점포가 입지 할 몇 개의 근린지역을 선정한다. 근린지역선정 시에 구역도, 교통도, 인구자료, 도시계획자료, 건축자료, 주민소득자료 등의 분석을 먼저 진행한 후, 선택된 근린지역별로 당해 점포에 대한 주민들의 지출가능액을 추계한다.
④ 대상 근린지역의 선정
부지선정팀은 전 단계에서 선택된 근린지역들 중에서 최소요구치와 주민의 지출가능액의 차이가 가장 큰 근린지역을 대상근린지역으로 선정한다.
⑤ 대상부지의 선정
대상근린지역 내에서 최고의 수익을 올릴 수 있는 부지를 선택해야 하는데, 이때에 당해 점포의 수익뿐만 아니라 회사 전체의 수익을 고려하여 결정해야 할 것이다.