입지이론 주거입지 공업입지

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 입지이론 

 

 

 

1 부동산입지론의 개요

1. 입지와 입지선정의 개념

① 입지(立地)의 의의
입지란 어떤 경제활동주체가 보유하고 있는 부동산이 자리 잡고 있는 장소･위치를 말한다. 또는 그 장소를 정하는 행위 또는 장소를 차지하고 있는 상태 등을 의미한다.
② 입지선정
경제활동의 주체가 점유하는 장소를 입지라 한다면, 입지선정이란 어떤 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견･선정하는 활동을 의미한다.

2. 용도별 입지선정요인

 

 

 

 

 

 

2 주거입지 

개별가구의 목적은 효용극대화에 있다. 그러면 개별가구는 도시 내에 어디에 입지 해야 하는가? 그것은 주택서비스가격과 교통비용에 의해 결정된다.
주택서비스비용은 도심에서 가까울수록 높고 멀수록 낮아지므로 도심에 가까울수록 소비할 수 있는 주택서비스의 양은 적어진다. 반면에, 교통비용은 도심에 가까울수록 적고 멀수록 많아진다.

(1) 최적 주거입지의 개념

① 최적의 주거입지는 주거비와 교통비의 합이 최소인 지점이다.
② 한계주거비용(MHC; Marginal Housing Cost)이란 도심에서 외곽으로 나아감에 따라 단위거리당 유발되는 주거비용의 감소분(ΔHC)을 말한다.
③ 한계교통비용(MCC; Marginal Commuting Cost )이란 도심에서 외곽으로 나아감에 따라 단위거리당 유발되는 교통비용(CC; Commuting Cost)의 증가분(ΔCC )을 말한다.
(2) 최적주거입지선정

① 최적 주거입지점(d1)
한계주거비용감소분[(－) MHC]＝ 한계교통비용증가분[(＋) MCC]이 효용극대화가 되므로 이 지점(d1)이 최적 주거입지가 된다.
② d2
한계주거비용감소분[(－)MHC] ＞ 한계교통비용증가분[(＋) MCC]이므로 외곽으로 나아간다.
③ d3
한계주거비용감소분[(－)MHC] ＜ 한계교통비용증가분[(＋) MCC]이므로 도심으로 들어와야 한다.
④ 예외
한계교통비용곡선이 위에서 한계주거비용곡선을 통과한다면 모든 가구는 도심지역에 위치하게 된다. 왜냐하면 단위 거리만큼 도심에 가까워질수록 절약되는 한계교통비용이 늘어나는 한계주거비용보다 크기 때문이다.

∙ 한계주거비용 ＞ 한계교통비용 ⇨ 외곽으로 이전
∙ 한계주거비용 ＜ 한계교통비용 ⇨ 도심으로 이전
∙ 한계주거비용 ＝ 한계교통비용 ⇨ 최적주거입지(비용 극소화)

 

 

 

 

 

 

 

3 공업입지 

1. 공업입지론

공장의 최적입지를 분석하는 이론적 접근방법에는 최소비용이론과 최대수요이론이 있다. 최소비용이론은 생산 제품의 수요는 어디에서나 동일하나 생산비용이 지점마다 다르다는 가정하에 생산비용이 최소가 되는 지점이 바로 공장의 최적입지가 된다는 논리이다.
이에 반해 최대수요이론은 생산비용은 어디서나 동일하고 수요가 다르다는 전제하에 최대의 수익을 올릴 수 있는 곳이 최적입지가 된다는 논리이다. 최소비용이론을 주장한 대표적인 사람은 베버이며, 최대수요이론을 주장한 대표적인 사람은 뢰쉬이다. 근래에는 수요와 공급을 함께 고려하는 공간이론인 통합이론이 그린허트(Greenhut)와 아이사드(Isard) 등에 의하여 제기되고 있다.

 

(1) 베버(A. Weber)의 최소비용이론
공업입지는 생산과 판매에 있어 최소운송비가 드는 지점에서 이루어진다는 이론으로 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

① 개념
㉠ 베버의 ‘최소비용이론’이란 생산비가 최소가 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 접근방법으로서 근대적 공업입지 이론을 최초로 정립하였다.
㉡ 베버는 생산비가 최소일 때 기업의 이윤이 최대가 된다는 생각으로, 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 장소를 최적입지로 보았다.
② 특징
㉠ 베버는 원료수송비에 따른 공업입지이론을 전개하였다. 다른 생산여건이 동일하다면 원료생산지나 소비시장은 공간적으로 고르게 분포되어 있지 못하므로 공업입지는 생산비와 수송비가 가장 적게 드는 곳에 입지 한다는 것이다.
㉡ 공업입지 요인으로 수송비, 임금수준 및 집약력 등을 고려하였으며. 수송비를 가장 강조하였다.

㉢ 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 수송되는 거리에 의해 결정된다는 원칙을 적용한 이론이다.
㉣ 기업은 먼저 수송비를 최소화하는 곳에 입지하여 노동이나 집적비용을 줄이는 지역을 선호한다. 즉, 최소생산비지점의 결정은 최소운송비지점 ⇨ 노동비절약지점 ⇨ 직접 이익이 큰 지점순이다.
㉤ 베버는 원료수송비에 따른 입지효과를 분석하기 위해서 보편적 원료와 특정 지역만 있는 편재적 원료로 구분하였다.
③ 최소비용지점 선택
㉠ 운송비 지향
원료운송비와 제품운송비를 합한 총 운송비가 최소인 지점에 입지한다.
㉡ 노동력 지향
임금이 저렴하여 노동비의 절약분이 운송비의 증가분보다 큰 경우에는 임금이 저렴한 곳에 입지한다.
㉢ 집적 지향
집적에 의한 생산비 절감효과가 클 때에는 집적 이익 지점으로 공장이 이동한다.
④ 입지삼각형
입지삼각형은 두 개의 원료산지와 하나의 시장에서 최소운송비지점을 구하기 위해 베버가 고안한 도해모형이다. 이는 운송비와 노동비를 고려한 비용최소화의 관점에서, 최적공장입지를 구하는 모형이다.
㉠ 총운송비가 최소인 지점 ‘P’
이상적인 평면상에 두 개의 원료산지와 하나의 시장이 있을 경우, 총운송비가 최소가 되는 지점은 입지삼각형 안에 있게 된다. 이 점을 P점이라 한다. 총운송비란 원료를 공장으로 이동하는 데 드는 비용과 제품을 시장지역으로 이동하는 데 드는 비용의 합이다.
㉡ 최적입지의 변화의 과정
ⓐ 단위당 운송비는 P지점에서 멀어질수록 증가한다. 등운송비곡선은 총운송비가 동일한 비용이 지불되는 지역을 연결한 선이다. 즉, 그림에서 10원, 20원, 30원으로 표시되는 지역의 원은 동일한 총운송비가 드는 지역을 표시한 것이다.
ⓑ 총운송비 관점에서는, 원료의 중량과 제품의 중량을 비교하고 거리를 고려하여 비용최소화 입지를 찾을 수 있다. 즉, 운송비 변수만을 고려할 때, 최적공장입지는 [ax＋by＋cz] 값이 최소인 지점으로 결정된다.
ⓒ 베버는 집적경제, 저렴한 노동비 등의 요인으로 최적입지가 최소운송비지점(p지점)에서 벗어날 가능성도 설명하고 있다. 그림에서 보면 L지점은 노동력이 풍부한 지점이다. 만약 L지점의 단위당 노동비가 p지점보다 20원 싸다면 최적입지는 p에서 L지점으로 이동한다. 왜냐하면 L지점은 단위당 운송비가 10원이 더 들지만, 단위당 노동비는 20원이 싸기 때문에 L지점이 단위당 총생산비는 더 유리하다.

 

(2) 뢰쉬(A. Losch)의 최대수요이론
① 1940년 독일의 경제학자 뢰쉬는 베버의 입지론이 너무 생산비에만 치우쳐 있음을 비판하고 그동안 등한시했던 수요를 주요 변수로 하는 입지에 대한 이론을 최초로 제시하였다.
② 베버의 최소비용 관점의 최적입지를 비판하고, 수요가 최대가 되는 지점이 이윤을 극대화하는 최적입지가 된다는 최대수요이론에 기반을 둔 입지이론을 전개하였다.
③ 뢰쉬는 이윤극대화를 위해 공장의 최적입지는 시장확대 가능성이 가장 풍부한 지점이라고 보았다.
(3) 그린헛(M. Greenhut)의 이윤극대화 입지론
① 그린헛은 최소비용이론과 최대수요이론 모두를 비판하면서 비용요인과 수요요인을 동시에 고려한 ‘통합입지이론’을 전개하였다.
② 특정 요인이 한 산업에서는 중요한 입지인자인데 다른 산업에서는 왜 중요하지 않은지를 밝히고자 하였다.

정리학습 􀀁 호텔링(H.􀀁 Hotelling)􀀁이론
공장의 입지결정과 시장지역의 공간적 유형은 수요의 공간적 변이와 기업 간의 입지적인 상호의존 도에 따라 결정된다고 주장하는 입지적 상호의존학파들의 연구가 활발하여졌다. 이들은 주로 공간 상에서 기업 간의 상호경쟁을 통해 입지가 어떻게 결정되며, 또 그에 따른 상권의 유형이 어떻게 나타나는가를 분석하였다.
호텔링의 이론은 입지적 상호의존성의 개념을 처음 소개하였다. 그는 복점상황하에서 두 업체가 같은 제품을 생산할 경우 직선형의 시장에 어떻게 입지하는가를 분석하였다. 두 업체는 상호경쟁 속에서 수요를 최대한으로 확보할 수 있는 지점에 입지함으로써 이윤을 극대화하려고 한다. 따라서 최대의 시장확보를 위해 경쟁하면서 여러 가지 불균형상태를 나타내게 되지만 결국은 두 업체가 중앙에 나란히 입지하여 균형을 이루게 된다는 것이다. 이와 같이 입지적 상호의존파들은 최적입지 를 선정할 때 다른 기업과의 상호의존관계를 강조하면서 동일제품을 생산하는 여러 기업들이 서로 경쟁할 경우 그들의 영향을 미치며 이러한 입지상관도는 때로는 집적입지 패턴을 유도하기도 하며 때로는 분산입지 유형을 유도한다고 주장하고 있다.

 

 

2. 산업입지특성과 입지지향성

(1) 원료지향형 산업과 시장지향형 산업
① 원료지향형 산업
㉠ 원료생산지에 입지하여 생산활동하는 산업을 말한다.
㉡ 원료가 공간적으로 편재(偏在)되어 있거나 원료수송비가 제품수송비에 비해서 상대적으로 비싼 경우이다.
㉢ 많은 부피나 무게의 원료를 사용하는 산업 가운데 제조과정에서 제품의 부피나 무게를 감소시키는 산업이다(중량감소산업).
㉣ 원료지수(M) ＞ 1 산업의 경우이다.
② 시장지향형 산업
㉠ 생산과정에서 무게가 더 많아져 단위당 원료수송비가 단위당 제품 수송비보다 작은 경우이다(중량증가산업).
㉡ 부패성 재화이거나 취급에 주의를 요하는 산업이다.
㉢ 원료가 도처에 산재되어 있는 산업이다(보편원료, 일반원료).
㉣ 원료지수(M) ＜ 1 산업의 경우이다.

원료지수(M) ＝국지원료중량 / 제품중량 
M ＞ 1 : 원료지 지향입지
M ＝ 1 : 자유입지 지향입지
M ＜ 1 : 시장지 지향입지

 

(2) 노동지향형 입지
① 노동집약적인 산업은 노동력이 풍부하고 임금이 저렴한 노동력 밀집지역에 입지하려는 경향이 있다.

② 노동지향형 입지요건은 저임금과 노동력의 밀집도가 결정한다.
③ 신발산업, 의류산업이 대표적인 노동집약적 산업이다.
④ 노임지수가 클수록 노동지향형 입지를 선호한다.
(3) 집적지향형 입지
① 기술연관성이 높은 산업으로 이들이 한곳에 입지하여 기술, 정보, 시설, 그리고 원료 등을 공동으로 이용하여 비용 등을 절감할 수 있다.
② 기계공업, 자동차, 석유화학, 제철 등의 공업은 연관성이 높고, 많은 자본과 고도의 기술이 필요하므로 집적지역에 입지하려는 특성이 있다.
(4) 중간지점지향 산업
① 소비시장과 원료산지 사이에 이적지점(transshipment point)이 있는 경우를 말한다.
② 원료를 일정지점까지 기차로 수송하고 그것을 다시 트럭이나 다른 수송수단으로 수송하는 지점을 이적지점이라 하며, 이 이적지점에서 이적비용이 급격히 변화가 있는 경우에 이적지점에 공장이 입지한다.
③ 중간지점지향적 산업의 입지는 교통규모경제를 기대하기는 곤란하겠으나 다음의 경우 규모경제를 얻을 수 있다.
㉠ 입지지점의 고정비용에 선적, 하적 및 행정비용이 모두 포함되어 있으므로 그 지점에서 거리가 멀수록 단위당 수송비는 감소한다.
㉡ 중간 지점에서 소비시장 또는 원료시장까지의 거리에 따라 다양한 수송수단(트럭, 기차 등)을 선택함으로써 수송비를 절약할 수 있다.