도시공간구조 이론

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 도시공간구조

토지이용 행태는 하나의 도시 내에서 공간구조를 형성하게 되는데, 하나의 도시 전체를 놓고 보면, 일정한 구조화된 도시활동 행태를 볼 수 있다. 즉, 경제활동 입지가 모여서 토지이용 행태를 만들고 이것이 하나의 도시에 투영되어 ‘도시공간구조’가 형성되는 것이다. 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론으로 이어지는 도시공간구조이론은 도시의 발달역사와 밀접한 관련이 있다.

 

 

 

 

1. 단핵이론

도시의 중심이 하나인 소도시에 적합한 이론이다.

(1) 버제스(Burgess)의 동심원이론 

시카고 대학의 교수인 사회학자 버제스가 1925년 제시한 도시구조모델로서 시카고를 연구대상으로 하여 경험적으로 도출된 모델이다. 버제스의 동심원이론은 튀넨의 고립국이론을 도시내부에 응용한 모형이다. 도시성장이 도시내부구조에 미치는 영향과 거주지 분화과정을 도시생태학의 관점에서 설명하는 이론이다.
① 내용
㉠ 도시내부 기능지역이 중심업무지구(CBD: central besiness dustrict)를 중심으로 동심원상으로 확대되어 가는데, 이들은 각각 특징적인 성격을 갖는 지대들이 동심원적 구조를 이룬다. 또한, 천이지대(점이지대, 전이지대)는 중심업무지구와 근로자주택(저소득층 주택) 사이에 입지 한다.
㉡ 도시가 확대되어 가는 것은 저마다 바깥쪽에 인접한 지대를 침입과 천이과정으로 통하여 동심원상으로 팽창해 간다.
㉢ 저소득층일수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.
㉣ 동심원이론에 의하면 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤, 질병이 많아지고 외곽으로 갈수록 주거환경이 개선되면서 고소득층 지대는 외곽 쪽으로 형성된다고 주장하였다.
② 분화
도시내부구조이론을 설명하는 가장 오래된 실증적 모형으로, 중심업무지대 ⇨ 전이지대 ⇨ 저소득층 주거지역 ⇨ 중산층 주거지역 ⇨ 통근자지대로 분화된다.

㉠ 제1지대-중심업무지구(CBD; Central Business District)：중추기능인 산업･문화･교통의 중심핵을 이루는 지역이다.
㉡ 제2지대-전이지대(Zone in Transition, 천이지대 변화과도지역)：중심업무지대를 둘러싼 지역으로 중심지역의 확산으로 중심지로 변화되는 지역을 말한다.
㉢ 제3지대-저소득층 주거지역(Zone of Low Income Housing, 근로자 주택지대)：직장 가까이에 살려는 동기로 옮겨진 층이 많다.
㉣ 제4지대－중산층 주택지대(Zone of Middle Income Housing, 고급주택지대)：비교적 소득이 높은 경영자, 전문인들이 모여 사는 곳으로 비교적 높은 소득으로 살아가는 주거지대이다.
㉤ 제5지대－통근자지대(Commutor’s Zone)：도심으로 통근 가능한 거리에 위치한 통근자 지역이다.
③ 비판
㉠ 토지이용패턴을 지나치게 단순화한 이론이며, 시카고시만을 대상으로 한 연구이므로 도시공간구조에 대한 일반성이 결여되었다.
㉡ 도로 및 교통수단의 발달이 동심원형을 변형시킬 수 있다는 점을 고려하지 않았다.

 

(2) 호이트(Hoyt)의 선형이론 

① 개념 및 내용
㉠ 1939년 ｢미국도시에 있어서 근린주택지구의 구조와 성장｣이라는 연구논문에서 동심원이론을 수정･계승하여 주장한 이론으로서 도시 내부지역에서 주택지역의 구조가 부채꼴모양의 선형구조로 파악할 수 있다고 하면서 도시성장과정을 선형이론(扇形理論, sector theory)으로 설명하였다.
㉡ 선형이론은 도심에서 주요 간선도로망을 따라 소득계층별로 주택지가 형성됨으로써 그 모양이 마치 부채꼴과 같다는 것이다.
㉢ 고급주택은 교통망의 축에 가깝게 입지하고 중급주택은 고급주택의 인근에 입지하며 하급주택은 반대편에 입지하는 경향이 있다.
㉣ 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.
㉤ 최근 자동차의 발달로 종래 도시내부에 집약되어 있던 업무시설과 주택이 간선도로를 따라서 입지하는 현상을 설명하고 있다.
㉥ 도시인구가 증가함에 따라 주택지가 교통로를 따라 확대해나가는 과정에서 사회계층 간의 주택지구는 서로 분리되어 유사한 계층끼리의 거주지역이 선형으로 형성된다는 것이다.
② 비판
㉠ 도시의 토지이용이 부채꼴모양으로 형성된다는 주장은 고급주택지역보다 상업지역의 확대와 성장이 더 중요하다는 점을 무시하였다.
㉡ 단순히 과거의 경향만을 설명하고 있어서 실제 도시의 토지이용 형태는 호이트가 주장한 교통망에 따른 토지이용 형태와 일치하지 않는다.

 

 

 

 

 

2. 해리스(C. D. Harris)와 울만(E. L. Ullman)의 다핵이론 

1945년 헤리스와 울만(Harris and Ullman, 1945)은 버제스와 호이트의 이론이 산업화된 사회의 도시에 적절하지 않음을 인식하고 다핵이론을 내놓게 되었다. 이 이론이 앞의 두 이론과 근본적으로 다른 점은 도시의 중심지가 하나가 아니라, 여러 개라는 것이다.

(1) 내용

① 토지이용배치를 설명한 것으로서 동심원구조설과 선형설을 결합하고 또 다른 요소를 부가하여 만든 이론이다.
② 한 도시의 토지이용배치는 동심원구조설이나 선형설과 같이 도시가 성장하면 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵을 형성하면서 성장한다는 이론이다.
③ 런던의 도시구조를 통한 실증적 조사를 하였으며 도시의 기능적 지역 분화를 설명하였다.

(2) 다핵의 발생요인

① 동종활동의 집적이익추구
유사활동은 집적이익이 있기 때문에, 특정지역에 서로 응집하는 경향이 있다는 것이다.
② 이종활동의 상반된 이익의 추구
이질적 활동은 이해가 상반되므로 서로 분리하는 경향이 있다는 것이다.

③ 지대지불능력의 차이
중심업무지대(CBD)를 원한다고 하더라도 지대지불능력의 차이 때문에 그곳에 입지하지 못하고 분리되는 경향이 있다는 것이다.
④ 활동에 따른 특수시설
상업용의 경우에는 접근성이 양호한 위치가 필요하고, 공업용의 경우에는 편리한 교통이 필요한 것처럼 토지이용에 따라 특정 위치나 시설에 입지하는 경향이 있다는 것이다.

 

 

 

 

3. 베리(Berry)의 유상도시이론

(1) 교통수단의 발달로 종래 도시내부에 집약되어 있던 업무시설과 주택이 간선도로를 따라 확산 입지하는 경향이 있다는 이론으로서 도시성장은 마치 Ribbon(띠, 유상)모양과 같다는 의미에서 유상도시이론이다.
(2) 현대는 자동차시대라 할 수 있으므로 간선도로를 따라 토지이용의 효용이 증대되고 있다.

 

 

 

4. 시몬스(J. W. Simmons)의 다차원이론

시몬스는 1965년 ｢도시의 토지이용에 관한 기술적 모델｣에서 이전의 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론 등 도시성장이론 각각은 토지이용의 공간적 분포를 설명하는데 미흡하다고 주장하고, 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론 등의 이론을 종합하여 도시의 공간적 분포를 설명하는 다차원이론을 제시하였다.

(1) 도시화 차원

도시화 차원은 가족구성, 세대의 유형, 노동력 등을 반영한다. 이는 도시주민의 생활양식과 관련해서는 버제스의 동심원구조처럼 근로자 지대에서 교외의 통근자 지대에 이르는 도시구조를 갖는다.

(2) 사회계층차원(소득)

사회계층차원은 소득수준, 교육수준, 직업수준을 반영한다. 이는 호이트의 선형구조처럼 일정한 교통축을 따라 고급주택지역에서 저급주택지역에 이르는 도시구조를 갖는다.

(3) 인종별 분포차원

인종별 분포차원은 주거지의 인종별 분리를 반영한다. 이는 해리스, 울만의 다핵심구조처럼 인종이나 민족의 구성은 다핵을 형성하여 무질서하게 분포한다는 구조이다.