효율적 시장이론

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1. 효율적 시장의 의의

부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 ‘시장의 효율성’이라 한다. 그리고 ‘효율적 시장’이란 새로운 정보가 지체 없이 즉각적으로 시장가치에 반영되는 시장을 말한다. 따라서 효율적 시장이 되면 어느 누구도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 즉, 자원배분이 합리적으로 이루어지는 시장을 말한다.

 

 

 

2. 효율적 시장의 유형

부동산시장에서 부동산가격이 어떤 종류의 정보를 신속히 반영하고 있느냐에 따라 효율성의 정도를 상대적으로 평가할 수 있다.
효율적 시장의 유형은 정보의 양에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 분류된다.

(1) 약성 효율적 시장

① 개념 : 현재의 부동산 가치는 과거의 추세를 충분히 반영한 가치이므로, 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석한다고 하더라도 정상 이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 예를 들어 부동산시장이 경기에 따라 순환한다는 사실이 역사적으로 밝혀졌을 때 사람들은 이 같은 사실을 토대로 행동을 하게 된다.
② 기술적 분석(technical analysis) : 부동산투자에서 기술적 분석은 과거의 역사적 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 말한다. 만약 시장이 약성 효율적 시장이라고 한다면, 기술적 분석에 의해서 밝혀진 기술적 지표로서는 어느 누구도 초과이윤을 획득할 수 없다는 것이다.

(2) 준강성 효율적 시장

① 개념 : 어떤 새로운 정보가 공표된 즉시 시장가치에 반영되는 시장을 의미한다.
즉, 공표된 사실을 이용하여 투자를 한다 하더라도 정상 이상의 수익을 올릴 수 없다. 또한, 준강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장도 이미 포함된 것이다.
② 기본적 분석 : 공포된 사실(정보)까지 분석하는 것을 기본적 분석이라 한다. 일례로 오늘 아침 TV에서 어느 도시가 신도시로 개발된다고 발표되었다고 하자. 이때 어떤 사람이 이것을 보고 그 지역의 토지를 구입했다고 하더라도 결코 정상 이상의 수익은 획득할 수가 없다.

(3) 강성효율적 시장

㉠ 개념 : 과거의 부동산에 대한 정보 그리고 공개적으로 이용가능한 공표된 정보뿐만 아니라 비공개적인 내부정보까지 모든 정보가 시장가치에 반영됨으로써 정상이상의 수익은 획득할 수가 없다. 따라서 강성 효율적 시장에서는 어느 누가 어
떠한 정보를 이용한다고 하더라도 정상 이상의 이윤을 획득할 수 없다.

㉡ 완전경쟁시장과 강성효율적 시장은 부합됨 : 강성 효율적 시장이야말로 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장과 가장 부합되는 시장이다. 왜냐하면 완전경쟁시장의 전제조건은 모든 정보가 공개된 시장으로서 정보비용이 수반되지 않는다고 가정을 두고 있다.

(4) 시장에 따른 효율성 정도

㉠ 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 국가나 사회마다 다를 수 있으며, 효율성의 정도도 다를 수 있다. 적어도 우리나라에서는 주식시장이나 부동산시장에는 준강성까지의 효율적 시장이 존재한다고 볼 수 있다.
㉡ 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장은 정보가 모두 다 공개된 것이 아니기 때문에 불완전경쟁시장에 포함된다. 또한 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장에서도 효율적 시장은 존재할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 할당 효율적 시장

(1) 개 념

① 할당 효율적 시장이란 자원이 효율적으로 할당(배분)되는 시장을 말한다. 즉, 어떤 시장이라도 어느 누구도 초과이윤이 발생하지 않는 시장을 말한다.
② 비록 정보비용이 수반되는 시장일지라도 정보비용과 초과이윤이 동일한 시장을 말한다. 또한, 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장을 말한다.
③ 부동산시장에서도 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 부동산투자와 다른 투자대안에 위험을 감안하였을 때, 부동산투자수익률과 다른 투자수익률이 같은 경우를 말한다.

④ 초과이윤이 존재하지 않으면 할당 효율적 시장이고, 초과이윤이 존재한다면 할당효율적이지 못한 시장이다.

 

(2) 부동산시장과 할당 효율성

① 완전경쟁시장은 항상 할당 효율적 시장이지만, 할당 효율적 시장이라고 해서 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다.
② 불완전경쟁시장도 정보가치와 정보비용이 일치하여 초과이윤이 존재하지 않는다면, 할당 효율적 시장이 될 수 있다.
③ 부동산시장은 불완전경쟁시장이지만 정보는 완전할 수 있으므로 할당 효율적 시장이 될 수 있다.
④ 부동산시장에서 투기가 성립하는 것은 시장이 불완전해서라기보다는 할당 효율적이지 못하기 때문이다.
⑤ 독점시장이나 부동산시장도 독점을 획득하기 위한 기회비용이 모든 투자자에게 같아서 초과이윤이 존재하지 않는다면 할당 효율적 시장이 될 수 있다.
⑥ 할당 효율적 시장에서는 과대평가나 과소평가된 부동산이 존재할 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 부동산의 가치와 정보비용

홍길동(주)은 1년 후에 골프장이 들어설 가능성을 가지고 있는 토지를 보유하고 있다. 그런데 이 토지가 1년 후에 골프장이 들어서는 것이 확실하게 되면 7,700만 원이 되고, 골프장이 들어서지 않는 것이 확실하게 되면 5,500만 원이 된다고 가정한다. 이때 투자자의 요구수익률은 10%이다.

 

(1) 정보를 확실하게 알고 있는 경우 대상토지의 현재가치
확실성 하에서의 가치：7,700만 원 / 1.1 ＝ 7,000만 원
이 토지에 골프장이 들어서는 것을 확실하게 알고 있다면, 이 토지의 현재가치는 7,000만 원이 된다.

(2) 정보를 확실하게 알 수 없는 경우 대상 토지의 현재가치

불확실성 하에서의 가치：(7,700 × 0.5) + (5,500 × 0.5) / 1.1＝ 6,000만 원
현재는 골프장이 들어서는 것인지 아닌지 모르는 상황, 즉 불확실한 상황이다. 따라서 확실성 하에서의 대상 토지의 현재가치가 6,000만 원 이하이면 홍길동(주)은 이 토지를 사려고 하겠지만, 그 이상이라면 사려고 하지 않을 것이다.

(3) 정보가치
확실성 하에서의 토지 가치와 불확실성 하에서의 토지 가치의 차이는 정보로 인하여 발생하는 정보가치이다. 따라서 골프장이 들어설지를 확실히 알 수 있는 정보의 가치는 1,000만 원이다.

(4) 정보시장이 경쟁적일 경우
① 만약 1,000만 원보다 적은 돈으로 골프장이 들어선다는 정보를 획득할 수 있다면, 홍길동(주)은 초과이윤을 얻을 수 있게 될 것이다. 이럴 때 ‘시장을 패배시킨다’라고 한다.
② 투자자가 시장을 패배시킬 수 있는 것은 정보가 일부 투자자에게 비공개적으로 독점되어 있을 경우이다.
③ 부동산에 관해 정보시장이 경쟁적이라고 하면, 초과이윤은 발생하지 않는다. 왜냐하면, 우수한 정보가 존재한다면 많은 투자자가 서로 경쟁적으로 그 정보를 사려고 할 것이므로 초과이윤이 없어지는 수준까지 정보비용을 올려놓게 될 것이기 때문이다. 따라서 정보시장이 경쟁적일 경우 골프장이 들어설지를 알 수 있는 정보비용은 1,000만 원이 된다.