부동산시장 균형 주택시장

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부동산시장의 균형

1. 부동산의 단기시장

(1) 단기시장의 분석이유

단기시장분석을 저량분석이라고 한다. 단기시장을 분석하는 이유는 크게 두 가지 측면에서 파악을 할 수 있다.
① 부동산공급은 부동산수요에 대응하여 일어나게 된다. 그런데 부동산공급은 단기에는 가용생산요소가 매우 제한되어 있기 때문에 부동산공급은 장기간에 이루어진다. 따라서 단기에는 수급조절의 곤란성으로 가격 왜곡 가능성이 높아짐에 따라 단기시장분석이 요구된다.
② 소모가 잘 이루어지지 않는 내구재인 부동산은 재구매수요가 빈번하지 않은 특성으로 인하여 부동산공급자 입장에서 부동산수요추정이 매우 어려워진다. 이로 인해 수급조절의 곤란성으로 인하여 가격이 변동 → 부동산경기의 변동유발 →
부동산의 수익성 변화시키게 되므로 부동산공급자 입장에서 단기의 수요량을 분석하여 적정한 공급량을 결정할 수 있다.

 

(2) 단기시장의 특징

① 부동산시장에서 단기 개념은 저량(貯量; stock)의 개념으로서 신규공급량 증가가 불가능한 기간을 의미한다. 즉, 부동산의 단기신규공급은 불가능하므로 단기공급곡선은 완전수직곡선이 된다.

② 현상
㉠ 단기에 수요가 증가하면 수요곡선이 우상향으로 이동하게 되어 초과수요가 발생한다. 부동산의 단기신규공급은 불가능하여 가격은 P0에서 P1으로 상승하여 초과이윤이 발생하며 기존의 공급자가 초과이윤을 누리게 된다(그림 2-1 참고).
㉡ 단기에 공급이 감소하면 공급곡선이 좌상향으로 이동하게 되어 초과수요가 발생한다. 이 경우에 가격은 P0에서 P1으로 상승하게 된다(그림 2-2 참고).

 

2. 부동산의 장기시장

(1) 장기시장의 특징

① 부동산시장에서 장기 개념은 유량(流量 ; flow)의 개념으로서 신규공급량 증가가 가능한 기간을 의미한다.
② 장기에서는 신규공급은 변화가 있으므로 일반적으로 공급곡선은 우상향곡선을 가진다.

(2) 부동산의 장기공급곡선의 변화특징

수요의 증가에 따라 단기에는 기존의 공급자들이 초과이윤을 누리지만 장기적으로는 공급량이 증가하여 초과이윤이 소멸된다. 이 경우 공급자들이 공급량을 얼마나 늘리는가에 따라 부동산의 가격은 조정을 받게 된다. 그 공급의 증가량은 생산요소의 가격에 따라 변하게 된다.

① 비용 일정(생산요소가격 불변)
㉠ <그림 2-3>에서 생산요소의 가격의 변화가 없다면 초과이윤이 소멸될 때까지 공급량이 증가하여 장기적으로 원래의 균형가격으로 복귀하고 거래량은 증가한다.
㉡ 부동산의 장기공급곡선은 수평이 된다. 즉, 장기공급곡선이 수평이라고 하는 것은 생산요소의 가격이 불변이라는 것을 의미한다.
② 비용 증가(생산요소가격 상승)
㉠ <그림 2-4>에서 생산요소의 가격이 상승하였다면 그 상승을 제외하고 초과이윤이 소멸될 때까지 공급이 증가하여 장기적으로 균형가격은 원래의 균형가격보다 상승하고 거래량은 증가한다.
㉡ 부동산의 장기공급곡선은 우상향 한다. 장기공급곡선이 우상향이라고 하는 것은 생산비가 공급량 증가에 따라 상승한다는 것이다. 따라서 생산비의 증가는 곧 가격 또는 임대료를 종전보다 비싸지게 한다.
③ 비용 감소(생산요소가격 하락)
㉠ <그림 2-5>에서 생산요소의 가격이 하락하였다면 공급이 증가하여 장기적으로 균형가격은 원래의 균형가격보다 하락하고 거래량은 증가한다.
㉡ 부동산의 장기공급곡선은 우하향한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택시장분석

1. 주택서비스

① 물리적 주택 : 이질적인 재화

주택을 물리적 측면에서 본다면, 주택의 위치, 형태, 규모 등에서는 양적･질적으로 동일한 것이 없는 이질적인 재화이므로 개별성이 존재한다.
② 주택서비스 : 동질적 재화
주택서비스라는 추상적인 개념에서는 동질적인 상품이 존재한다. 따라서 주택서비스 측면에서는 완전경쟁시장을 전제로 한 주택시장분석이 가능하다.

2. 주택소요와 주택수요 

주택수요는 시장경제의 원리인 가격 등에 따라 수요량의 의미를 파악하는 것이지만, 주택소요는 일정 수준 이하의 주거 수준에 거주하는 사람들에게 요구되는 주택의 양과 질을 의미한다. 주택소요량을 주택필요량이라 한다.

 

3. 주택시장의 특성 

① 주택은 위치의 고정성으로 주변 환경의 영향을 많이 받으므로 외부효과가 빈번하다.
② 주택시장은 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 어렵다.
③ 주택은 내구재로 소유와 이용이 분리되며 매매시장과 임대차시장이 동시에 형성된다.
④ 주택의 내구성은 주택시장에서 유량(flow) 및 저량(stock) 분석의 중요성을 증대시킨다.
⑤ 주택은 이질적인 상품으로써 일물일가의 법칙이 성립되지 않는다.

⑥ 주택은 고가성이 있으므로 가계지출항목 중 부동산에 드는 비용이 상대적으로 크다.
⑦ 주택은 토지를 필요로 하기 때문에 일정한 장소에 고정되어 상품으로써의 유통성이 낮다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택의 여과현상(주택순환현상)

1. 주택여과현상의 개념과 종류

(1) 전제조건

① 모든 가구는 동일한 기호와 선호도를 가지고 있지만, 소득은 서로 다르다고 가정한다. 즉, 주택시장은 그 서비스의 질에 따라 고가주택시장과 저가주택시장으로 분리된다.
② 저소득층이란 법적 규제에 의해 공급되는 일정 수준 이상의 주택을 소비할 수 없는 소득계층을 지칭하며, 고소득계층이란 일정 수준 이상의 주택을 소비할 수 있는 소득계층을 지칭한다.
③ 새로 공급되는 주택은 저소득층을 대상으로 하는 것이 아니라, 고소득층을 대상으로 하는 것이다.
④ 저소득계층은 주택공급을 고가주택이 시간이 경과됨에 따라 노후화되면 주택가치의 하락으로 저소득계층이 주택을 차지하게 된다. 이를 하향여과를 통하여 주택을 공급받는다고 한다.

(2) 여과의 종류

① 하향여과
㉠ 상위계층이 사용하던 기존주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 것을 하향여과라 한다.
㉡ 주택의 수선비가 주택가치상승분이 큰 경우 주택이 점점 노후화되므로 이를 하향여과라 한다.
㉢ 하향여과는 소득증가로 인하여 저가주택에 대한 수요가 증가하였을 때 발생하는 현상이다.
② 상향여과
㉠ 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 것을 의미한다.
㉡ 주택을 수선할 때, 수선비보다 주택가치상승분이 더 큰 경우를 상향여과라 한다.

저가주택에 대한 수요가 늘어나게 되면 저가주택의 가격이 상승하게 되고, 이는 장기적으로 저가주택의 공급량을 촉 발시키는 요인이 된다. 이때 저가주택의 공급은 주로 신규공급이 아닌 기존 주택의 공급(중고공급)으로 이루어지는데, 이 과정에서 기존 주택이 저소득층의 사용으로 전환되는 하향여과 현상이 발생한다.

 

 

2. 고가주택과 저가주택의 여과 과정

주택의 여과과정은 어떤 원인에 의한 상향여과와 하향여과현상이 나타난다. 먼저 하향여과현상을 먼저 알아보자.

 

(1) 저가주택의 하향여과

빈곤층 인구의 증가 또는 저소득층에 대한 보조금 지급 등에 의하여 저가주택의 수요가 증가한 경우를 생각해 보자. 단, 정부에서는 저가주택의 신축을 금지하고 있다.
① 단기
주택수요중가 → 공급불변 → 초과수요 → 주택가치상승
정부의 저소득층에 대한 주택보조금 등의 지급으로 주택의 수요가 증가한다. 그러나 단기에서 정부에 저가주택시장에는 신규주택의 건축을 제한하다 보니 주택의 임대료가 P0에서 P1으로 증가한다.

② 장기
고가주택 중 일부주택이 하향여과 → 공급증가 → 저가주택가치하락

임대료 상승으로 인하여 이제는 고가주택시장 중의 일부주택을 살 수가 있다.
즉, 고가주택의 일부주택이 하향여과현상이 발생하므로 저가주택의 공급이 S0 →S2 또는 S3로 이동하여 증가한다. 따라서 주택공급의 증가에 따른 임대료는 하락한다. 그러나 이것이 비용일정산업이나 비용증가산업에 따라 임대료와 균형량
의 차이가 있다. 이때 임대료와 현재가치가 고가주택의 잔존내용연수 동안의 효용의 현재가치보다 크다면, 즉 임대료의 가치가 전환비용보다 클 때까지 일어날 수 있다.
㉠ 비용일정산업일 경우(공급곡선 S0 →S2로 이동) : 임대료는 원래의 수준(P0)과 같고, 주택량은 원래 수준보다 증가(Q0 → Q2)한다.
㉡ 비용증가산업일 경우(공급곡선 S0 → S3로 이동) : 임대료는 원래 수준보다 증가(P0→ P3)하고, 주택량도 원래 수준보다 증가(Q0 → Q3)한다.

 

(2) 고가주택시장의 여과작용

① 단 기
고가주택 중 일부주택의 하향여과→ 공급감소 → 주택가치증가 → 초과이윤 발생
고가주택 중의 일부주택이 하향여과로 인하여 고가주택의 공급곡선은 S0 → S1으로 감소하고 주택의 수요는 초과수요로 인하여 주택의 임대료는 상승(P0 → P1)하게 된다. 따라서 단기간에 기존 주택의 공급자는 초과이윤(P0 ~ P1)이 발생하게 된다.

② 장 기
신규공급자 시장진입 → 공급증가 → 주택가치하락(정상이윤 존재)
초과이윤의 발생으로 신규공급자는 주택시장에 진입을 하게 되고 일정기간 후에 주택의 공급량이 증가할 것이며, 임대료는 점차 하락할 것이고 결국은 초과이윤이 소멸되고 정상이윤이 존재할 때까지 공급은 증가하여 임대료는 하락한다. 그
러나 이것이 비용일정산업이나 비용증가산업에 따라 임대료와 균형량의 차이가 있다.
㉠ 비용일정산업일 경우(공급곡선이 S1 → S0로 이동) : 임대료는 원래 수준(P0)과 같을 것이고 주택량도 원래 수준(Q0)과 같다.
㉡ 비용증가산업일 경우(공급곡선이 S1 → S2로 이동) : 임대료는 원래 수준보다 증가(P0 → P2)하고 주택량은 원래 수준보다 감소(Q0 → Q2)한다.

 

3. 주거분리(housing segregation)와 여과작용

여과과정은 ‘주거분리’의 경우에도 나타난다.

(1) 주거분리와 주거지역의 변화

① 의의
지역적으로 고급주택지역과 저급주택지역이 분리되는 현상을 주거분리라 하는데, 이러한 현상은 외부효과 때문에 발생할 수 있다.
② 발생장소
주거분리현상은 도시 전체적인 측면에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 인근지역에서도 발생한다.

(2) 주거분리에 따른 여과과정 현상

그림과 같이 어떤 지역이 고급 주거지역과 저급 주거지역으로 구분하고, 그 사이에 있는 경계지역은 어느 계층도 살고 있지 않다고 전제를 둔다.

주택여과가 긍정적으로 작동하면 사회적으로 구성원들의 주거의 질이 개선되는 효과가 발생하며, 주택공급량의 증가에도 기여하는 특징이 있다.

① 경계지역의 양쪽 끝의 지가
㉠ 저소득층 가구는 고급지역에 가까이 위치하려고 하므로 가능한 경계지역의 왼쪽으로 이동하려는 경향을 보이게 될 것이다. 따라서 고급주택이라는 외부경제 때문에 경계지역에 인접한 저급주택은 지가는 할증료가 붙어 거래된다.
㉡ 고소득층 가구는 될 수 있으면 저소득계층과 멀리 떨어지려는 경향이 있다.
따라서 저급주택이란 외부불경제 때문에 경계지역에 인접한 고급주거지의 지가는 할인되어 거래된다.
② 침입과 천이현상의 발생으로 인한 여과작용 발생
㉠ 침입 : 경계지역에 인접한 고급 주거지역은 주택개량비가 가치상승분보다 큰 경우에는 소유자는 주택개량을 하지 않을 것이고, 그것으로 인해 주택은 점점 노후화되어 주택 가치는 하락하게 되어 그 지역에 저소득층 가구가 들어오게 될 것이다. 이를 하향여과라 하며, 이 과정을 침입현상이라 한다.
㉡ 천이(또는 승계 : sucession) : 저소득층 가구가 들어오게 되면, 이웃집들도 마찬가지의 과정을 밟게 되어 고급주거지역이 점차적으로 저급주거지역으로 변화되어 간다. 이처럼 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 요소의 침입으로 인해, 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정을 천이라 한다.
③ 상향여과의 발생 가능성
고소득층의 주거지역의 경계와 인접한 저소득층 주택의 개량비보다 수선 후의 주택의 가치상승분이 크다면, 저급 주거지역이 재개발되어 고급주거지역으로 변화한다. 이를 상향여과라 하며 천이 현상이 발생한다.

 

(3) 고급주택지역이 고급주택지역으로 또는 저급주택지역이 저급주택지역으로 남아 있는 이유 주택을 수선하고자 할 때, 수선 후의 가치상승분이 투입비용보다 크다고 하면, 사람들은 기꺼이 주택을 수선코자 한다. 반대로 가치상승분보다 수선비가 크다면 수선하기를 꺼려한다.

① 고급주택지역(가치상승분 ＞ 수선비일 경우)
고급주택지역에서는 주택수선 후의 가치상승분, 즉 정의 외부효과가 투입비용보다 크기 때문에 비용을 투입하여 주택을 수선하여 계속 고급주택지역으로 남게 된다.

② 저급주택지역(가치상승분 ＜ 수선비일 경우)
저급주택지역에서는 주택수선을 하더라도 주택가치 상승분이 투자비용을 하회하는 경우가 많기 때문에 투자를 하지 않는다. 따라서 저급주택지역은 계속 저급주택지역으로 남게 된다.

 

 

 

4. 불량주택(빈민가, Slum가)

(1) 사적 시장에서 불량주택과 같은 저가 주택이 생산된다는 것은 시장이 효율적으로 자원을 할당하는 기능을 수행하고 있기 때문이지, 시장이 실패해서가 아니다. 자본주의 사회에서 자원배분은 시장메커니즘에 의하여 형성된다. 즉, 수요가 있는 곳에 공급도 존재한다는 것이다.
(2) 해결할 수 있는 방법
정부의 강제철거가 아니라 정부가 주민들의 실질소득을 증가시킬 수 있는 방법을 찾는다면 불량주택은 제거될 수 있다.