시장 및 부동산시장의 개념

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1. 시장의 개념

(1). 시장의 의의

시장이란 수요자와 공급자가 모여서 거래를 하는 특정의 장소를 말하는 구체적 시장을 의미하였으나 유통경제의 발달과 더불어 장소적 제한을 받지 않는 공간적 개념을 말하는 추상적 시장으로 확장되고 있다.

(2). 시장의 형태

시장의 형태는 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장으로 나누어지며, 불완전경쟁시장은 독점시장과 과점시장 그리고 독점적 경쟁시장으로 나누어진다.

(1) 완전경쟁시장
‘완전경쟁시장’이란 수많은 생산자와 소비자가 주어진 시장가격하에서 동질(同質)의 상품을 자유롭게 사고파는 시장을 말한다. 완전경쟁시장의 성립조건은 다음과 같다.
① 다수의 판매자와 구매자：다수의 수요자와 공급자가 존재하므로 개별수요자와 공급자는 시장에서 설정된 가격을 받아들이는 가격순응자로 행동해야 된다.
② 상품의 동질성：모든 기업은 완전히 동질적인 재화를 생산한다. 여기서 동질성이란 품질은 물론 여러 가지 판매 조건도 같아야 한다는 의미이다.

③ 기업의 자유로운 진입과 퇴거：기업이 자유롭게 해당 산업에 진입하거나 퇴거할 수 있어야 한다. 그로 인해 어느 개별 공급자도 시장가격에 영향을 미치지 못하게 된다.
④ 완전한 정보：경제주체들이 가격에 관한 완전한 정보를 보유하고 있으므로 ‘일물일가의 법칙’이 성립한다. 따라서 새로운 정보는 아무런 비용 없이 얻을 수 있어야 한다.
(2) 불완전경쟁시장
불완전경쟁시장은 독점시장과 과점시장 그리고 독점적 경쟁시장으로 나누어진다.
독점시장은 한 상품의 공급을 단일기업이 이루어내는 시장조직형태로서 담배, 전기, 수도, 철도 등을 예로 들 수 있으며, 과점시장은 소수의 기업에 의해서 지배되는 시장조직형태로서 승용차, 냉장고, 맥주 등이 속한다. 그리고 독점적 경쟁시장은 완전경쟁과 독점의 성격을 나누어 가지고 있는 시장조직형태로서 이발소, 약국, 식당, 주유소 등이 속한다.

 

 

 

 

 

2. 부동산시장의 개념

(1) 부동산시장의 정의

① 부동산 시장은 위치의 고정성이라는 물리적 특성으로 인하여 추상적 시장이며, 지리적 공간이 반드시 수반되는 구체적 시장을 형성한다.
② 부동산시장은 지역적 시장성을 가지고 있기 때문에 동질적인 물건이 없으나, 양･질･위치 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 시장뿐만 아니라 구체적 시장이라고 정의할 수 있다.

③ 동일한 회사에서 지은 같은 질과 같은 부동산이라도 지역이 달라지면 가격도 차이가 난다. 즉, 유사한 주택이 지역에 따라 가격이 달라지면, 이 주택들은 서로 다른 시장지역에 속해 있는 것으로 볼 수 있다.
④ 부동산시장이 일반재화시장과 다른 특성을 가지는 것은 위치의 고정성, 부증성, 내구성 등 부동산만이 가지는 자연적 특성들 때문이다.
⑤ 부동산시장은 원칙적으로 불완전경쟁시장이지만 완전경쟁시장의 요소도 가지고 있다. 부동산시장은 개별성 때문에 물건별로 독점적 경쟁시장 성격을 가지고 있다. 그러나 부동산시장의 전체적 측면을 고려하면 가격순응자가 될 수 있다.

정리학습 􀀁
구체적 시장과 추상적 시장
1. 자본시장 측면에서의 시장의 유형
① 구체적 시장 : 매수자와 매도자가 일정한 거래를 하는 특정한 장소를 말한다. 서울 남대문시장, 가락시장 등
② 추상적 시장 : 장소적 제한을 받지 않는 공간적 개념의 시장을 말한다. 지역시장, 국내시장, 부동산시장, 노동시장 등
2. 부동산시장은 추상적 시장과 구체적 시장의 양면성을 지님
① 추상적 시장: 부동성 때문에 공간적 장소에 대한 권리와 이익이 매매되는 시장이다
② 구체적 시장: 부동성 때문에 특정한 장소란 공간이 매매가 이루어지는 시장이다

(2) 시장범위에 따른 부동산시장분류

① 개별시장
지역 내 개개의 부동산은 각각 다른 위치, 면적, 형태를 가지므로 개별부동산마다 형성되는 시장을 말한다.
② 부분시장(하위시장, sub-market)
지역별 부분시장뿐만 아니라 거래되는 부동산의 위치, 규모, 질, 용도 등에 따른 부분시장이 형성되어 시장세분화가 이루어진다. 시장이 세분화가 이루어짐에 따라 동질적 시장이 형성되므로 대체재가 존재하여 이질적인 전체시장보다 탄력적이다.
③ 전체시장
각 개별시장의 총합이라고 할 수 있다. 따라서 전체시장의 공급은 시장 내의 총토지량과 같다.

 

3. 부동산시장의 특성 

부동산시장은 부동산의 특성 때문에 일반 상품시장과 다른 부동산시장만이 가지는 독특한 특성이 있다.

(1) 국지적(지역적) 시장성

① 부동산시장은 부동산 위치의 고정성 때문에 공간적 범위가 일정지역에 한정되는 경향이 있다. 따라서 시장기능과 작용은 특정 지역의 사회적･경제적 또는 행정적 현상에 따라 특정 지역의 시장성향에 따라가는 경향이 있다.
② 동일한 지역의 시장이라도 이것을 용도･위치･규모 등의 면에서 세분화해 보면 지역에 따라 여러 개의 부분(하위) 시장으로 나누어지는 시장의 세분화 현상이 나타난다. 때에 따라 부분시장별로 초과수요와 초과공급을 지속하게 하기도 한다.

(2) 수급조절의 곤란성(공급의 장기화)

① 부동산은 생산기간과 사용기간이 일반재화와 다르게 장기간에 소요되는 특징을 가지고 있어 부동산의 수요와 공급은 일정한 시차(gab)를 발생하게 되어 단기간에 수급조절의 곤란성을 갖는다.

② 부동산공급에는 계획수립, 부지확보, 건축 등 완성에 이르기까지 많은 시간이 소요되므로 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 크다.

(3) 거래의 비공개성(은밀성)과 정보유통의 불완전성

① 부동산의 개별성과 사회적 통제나 관행으로 인해 일반재화와 달리 부동산의 매도자와 매수자는 개별적으로 만나 거래를 성사할 경우 거래사실이나 거래내용을 외부에 공개하기를 꺼리는 성격을 지닌다.
② 부동산시장은 개별성 등 때문에 정보수집을 어렵게 하며, 많은 정보탐색비용이 들게 하는 특징이 있다.

(4) 시장의 비표준화성과 비조직화성

① 부동산은 개별성으로 인하여 표준화되지 못하여 부동산시장을 복잡･다양하게 만든다. 따라서 부동산상품의 비표준화는 수요와 공급을 복잡하게 하고 수요와 공급의 분석을 어렵게 한다.
② 일반시장은 소매상, 도매상, 대리점 등 조직적으로 구성되어 유통되지만, 부동산시장은 거래의 비공개성, 상품의 비표준화성, 지역성 등으로 당사자의 협상으로 가격이 개별적으로 형성되므로 시장의 조직화가 어렵다. 따라서 부동산시장은 집
중통제가 곤란하다.

(5) 기타

① 법적 제한의 과다
공･사법의 규제로 인해 수요･공급이 제한을 받게 되어 시장이 불완전해지고, 부동산가격을 왜곡시켜 시장의 조절기능을 저하시킨다.
② 이자율에 민감한 반응
자금융통(자금의 유용성)과 관계가 깊다. 부동산은 고가품이기 때문에 원활한 자금융통은 더 많은 공급자와 수요자로 하여금 시장에 참여하게 만든다. 특히 이자율의 하락은 부동산 수요자와 공급자의 증가로 더 많은 부동산시장에 참여하게 한
다.
③ 부동산은 인접성과 부동성 때문에 외부효과로 주변환경의 영향을 많이 받는다.

따라서 외부환경을 분석하기 위하여 지역분석이 필요하다.
④ 부동산은 용도의 다양성 때문에 이행과 전환이 가능하며 이행과 전환시 비용이 높은 결과 지가의 탄력성이 큰 편이다.

⑤ 부동산은 투자의 고정성 또는 장기성을 가지고 있다.
⑥ 매매기간의 장기성
부동산은 고가품이므로 단기적으로 거래하기가 어려우므로 환금성이 곤란하다.
⑦ 부동산은 위치의 고정성･내구성･고가성 등은 시장의 자유조절기능을 저하시켜 시장을 불완전하게 만든다.

위치의 고정성
수요와 공급이 자유롭게 이동이 불가능하고, 초과수요･초과공급이 지속 된다.

내구성
지금 당장 수요가 감소하더라도 기존 공급량이 쉽게 줄지 않는다. 또한 상당한 기간 동안 빈 집으로 남아 있으면 사회적 비용이 증가한다.

고가성
∙ 수요자와 공급자의 시장 진퇴가 자유롭지 못하다.
∙ 수요자와 공급자 수가 상대적으로 한정되어 있다.
∙ 자금의 유용성은 부동산시장에 많은 영향을 미친다.

 

 

4. 부동산시장의 기능 

(1) 공간의 배분 및 자원배분기능

부동산시장은 화폐를 원하는 매도자와 공간을 원하는 매수자에 의하여 부동산소유권을 이전하고 공간을 배분하는 기능을 수행한다. 그리고 부동산시장에서는 건물의 건축 등과 관련해서 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 변화시킬 수 있다.

(2) 교환기능

부동산시장은 자금 능력을 갖춘 부동산 수요자와 공급자에 의해 부동산 또는 공간을 분배하게 되는데, 여기에서는 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 등의 교환 등이 이루어지게 된다.

(3) 가격의 창조･파괴기능(가격형성기능)

매매당사자는 가격을 협상하게 되는데, 매수인의 주관적인 제안 가격과 매도인의 주관적인 제안 가격이 제시된다. 이때 매수인이 더 이상 지불할 수 없는 상한 가격과 매도인이 더 이상 양보할 수 없는 하한가격 사이에서 거래가격이 창조(형성)되게 된다. 이렇게 형성된 가격의 정보는 거래당사자뿐만 아니라 부동산시장의 안전과 유지를 위해 중요한 요소로 작용하게 된다.

 

(4) 정보제공기능

부동산시장은 부동산활동 주체에게 정보를 제공한다. 부동산활동 주체들은 그들의 업무상 가격 결정이나 판단을 위해 부동산거래에 관한 정보를 이용하고 수집한다.

(5) 양과 질의 조정기능

부동산 소유자, 관리자, 개발업자, 건축업자 등은 부동산의 유용성이 최대가 되도록 만들어서 부동산의 양과 질을 조정하여 부동산의 가격이 최고가 되도록 노력한다.