부동산경기변동

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산경기변동

 

 

 

(1) 부동산경기변동의 개념 및 특징 

① 부동산경기의 개념

㉠ 부동산경기는 일반경기와 아주 밀접한 관계를 가지고 있다. 왜냐하면, 부동산경제는 일반경제를 구성하고 있는 가장 중요한 부문 중의 하나이다.
㉡ 부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말하는데, 이 중에서 중심이 되는 경기는 주거용 부동산의 건축경기를 의미하는 경우가 많다.
㉢ 주거용 부동산경기를 협의의 부동산경기라 하며, 광의의 부동산경기는 주거용과 상업용･공업용 부동산경기를 포함한 개념이며, 최광의의 부동산경기는 광의의 부동산경기에 토지경기를 포함한 개념이다.
㉣ 부동산경기순환에는 장기순환과 단기순환의 두 가지 형태가 있는데, 장기순환은 15 ~22년을 주기로 단기순환은 약 3~4년을 주기로 한다.

보충학습
1. 부동산경기
일반적으로 건축경기를 말한다. 주거용 부동산건축경기가 중심이 된다.
2. 부동산경기의 개념상 구분
① 협의의 부동산경기 : 주거용 부동산경기
② 광의의 부동산경기 : 협의의 부동산경기 ＋ 상업용･공업용 부동산경기
③ 최광의의 부동산경기 : 광의의 부동산경기 ＋ 토지경기

② 부동산경기변동의 특징

㉠ 변동주기(變動週期): 부동산경기변동의 주기는 일반 경기변동의 주기에 비하여 매우 길다는 특징이 있다. 대체로 부동산의 경기변동은 약 20년을 주기로 하고 있는 반면에, 일반경제의 경기변동의 주기는 약 10년임을 고려할 때 부동산경기변동은 일반경기보다 약 2배 정도가 길다.
㉡ 변동의 진폭(振幅): 부동산경기는 경기변동의 진폭이 일반경기의 진폭보다 월등히 크다는 특징이 있다. 즉, 부동산경기는 일반경기에 비해서 그 저점(低點)이 더 깊고 정점(頂點)이 더 높다.
㉢ 부동산경기는 순환국면이 뚜렷하거나 일정치가 않다.
㉣ 부동산경기는 다양한 경기적 양상을 가지며, 지역적･개별적 현상으로 나타나지만, 때에 따라 시간이 경과하면 전국적･광역적으로 확산되는 현상이 나타나기도 한다.
㉤ 부동산경기는 일반경기와 병행하는 것이 일반적이지만, 때에 따라서는 독립적일 수도, 역행할 수도, 선행할 수도 있다. 일반경제와 마찬가지로 부동산경제도 여러 개의 특수부문이 존재하기 때문이다.
㉥ 부동산경기변동의 경기순환국면은 학자에 따라 차이가 있겠지만, 4개 또는 5개가 존재한다. 즉, 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장, 안정시장으로 분류되며, 이 중에서 안정시장을 특수한 국면으로 취급하여 경기변동의 순환국면에 취급을 하지 않는 경우도 있다.

㉦ 부동산경기는 그 변동 시 우경사비대칭(右傾斜非對稱 : 긴 확장, 짧은 수축)의 형태를 보인다는 특징이 있다.

 

(2) 부동산경기변동의 측정지표 

일반적으로 경기측정을 할 때는 단순지표로 측정을 하기보다는 여러 가지를 종합적 지표를 통하여하는 것이 가장 바람직하다. 즉 부동산의 경기변동은 수요･공급･가격면 등의 여러 측면을 종합적으로 고려하여 경기를 측정하는 것이 바람직하다.

① 공급측면

건축의 양이 많고 적음은 부동산경기의 측정지표가 된다. 공급측면에서 측정지표로서 착공량, 완공량, 허가량, 택지의 분양실적, 미분양상태 등의 지표를 사용하고 있다.

② 수요측면

주택의 거래량, 매매량, 주택금융상태 등은 부동산경기를 측정하는 적절한 지표가 될 수 있다.

③ 부동산의 가격변동

토지나 주택의 가격변동을 통하여 부동산경기변동을 측정하려는 것이다. 그러나 부동산가격이 상승을 했다고 해서 부동산경기가 좋다고 말하는 것은 이론적으로 반드시 옳다고 말할 수는 없을 것이다.

 

 

(3) 일반경기와 부동산경기의 시간적 관계

일반경기와 부동산경기순환은 시간적 관계를 가진다. 즉, ① 전순환적, ② 후순환적, ③ 동시순환적, ④ 역순환적의 4가지로 표현한다.

① 전순환적(pre-cyclical) : 주식시장

이는 부문별 경기가 일반경기에 비하여 앞서 진행되는 것을 말하는데, 대개 주식시장이 일반경기보다 전순환적이다.

② 후순환적(post-cyclical) : 부동산시장

부문별 경기가 일반경기에 비하여 뒤에 진행되는 것을 말하는데, 대개 부동산경기가 일반경기보다 후순환적이다. 이렇게 되는 이유는 부동산의 각 부문별 경기변동이 가중평균치적 성격을 가지고 있기 때문이다.

③ 역순환적(counter-cyclical) : 주거용 부동산의 건축경기

㉠ 주거용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기와는 반대되는 역순환적 현상을 보이고 있다. 일반경기가 호황일 때 → 자금의 상당 부분이 수익성이 높은 다른 부문으로 투자 → 주택부문에 투자는 상대적 감소 → 주택에 대한 수요는 감소 → 주택건설업체의 주택공급량도 줄어든다. 물론 일반경기가 불경기가 된다면 그 반대가 될 것이다.
㉡ 역순환이 되는 이유는 주거용과 다른 용도의 부동산 간의 자금의 유용성 또는 신용의 제한 차이라고 할 수 있다.

④ 동시순환적(equi-cyclical) : 상업용 부동산과 공업용 부동산의 건축경기

상업용과 공업용 부동산의 경기순환은 일반경제의 경기순환과 거의 일치하고 있다. 이것은 공업용 부동산과 상업용 부동산이 일반 경제활동과 밀접한 관계를 가지고 있기 때문이다.

 

 

(4) 다른 형태의 경기변동 

부동산경기변동은 경기순환 이외의 또 다른 형태의 경기변동의 형태도 있다.

① 계절적 변동(seasonal variation)

일 년을 단위로 하여, 적어도 일 년에 한 번씩 정기적으로 나타나는 경기변동을 계절적 경기변동이라 한다. 이는 역일(曆日, 24 절기 등)에 관련된 풍속･관습의 영향에서 오는 경기변동이다. 예컨대 방학을 주기로 대학가 근처의 임대주택의 공가율이 높아진다.

② 장기적(추세) 변동(long-term movement)

장기적 변동이란 50년 이상의 기간으로 측정되는 것으로 부동산부문에서는 어떤 지역이 새로 개발된다거나 기존의 지역이 재개발되었을 때 나타난다.

③ 무작위적(불규칙적) 변동

정부의 정책변동, 홍수, 지진, 혁명 등 예기치 못한 사태로 인해 초래되는 비주기적 경기변동현상을 무작위적 변동이라 한다.

 

(5). 부동산경기의 순환국면 

① 하향(불황) 시장

㉠ 하향시장은 후퇴시장의 다음 국면으로 부동산경기의 불황기에 해당한다.

㉡ 하향시장은 부동산경기추세가 하락하여 경기 저점에 도달하는 시장으로 건축허가신청 건수가 최저가 되고, 부동산의 공실률이 최대가 되는 시장이다.
㉢ 하향시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래가격의 상한선의 성격이 된다.
㉣ 하향시장의 중개활동은 매도자보다는 매수자를 중시하게 된다.

② 회복시장

㉠ 회복시장은 하향시장의 다음으로 경기가 저점을 통과하여 상승추세로 전환되는 시장이다.
㉡ 회복시장은 점차 건축허가건수가 증가하며, 부동산에 대한 수요도 증가하기 시작한다.
㉢ 회복시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래가격의 하한선의 성격이 된다.
㉣ 회복시장의 중개활동은 매수자보다는 매도자를 중시하게 된다.
⇨ 회복국면은 기존의 매수자 우위의 시장이 매도자우위로 전환되는 시장이다.
㉤ 경기회복은 개별적･지역적으로 이루어지는 것이 일반적이다.

③ 상향시장

㉠ 상향시장은 회복시장의 다음 국면으로 경기가 정점을 향해 오름 추세를 보이는 시장이다.
㉡ 상향시장은 건축허가량이 증가하며 공실이 최소화되는 국면이다.
㉢ 상향시장에서 직전 회복시장의 거래사례가격은 현재시점에서 하한가가 된다.
㉣ 상향시장의 중개활동은 매수자보다는 매도자를 중시하게 된다.
㉤ 상향국면에서 부동산 매매 시 매도자는 거래성립 시기를 가급적 미루려 하고, 매수자는 당기려고 하는 경향이 생긴다.

④ 후퇴시장

㉠ 후퇴시장은 상향시장의 다음 국면으로 부동산경기가 하락추세에 진입하는 국면이다.
㉡ 후퇴시장은 건축허가신청 건수가 점차 감소하고 공실률이 점차 증가하는 시기이다.
㉢ 후퇴시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 된다.
㉣ 후퇴시장에서의 중개활동은 매도자보다는 매수자를 중시하게 된다.
⇨ 후퇴국면에서는 기존의 매도자 우위의 시장이 매수자우위로 전환된다.

⑤ 안정시장

㉠ 안정시장은 부동산에만 존재하는 고유의 시장이다.

㉡ 안정시장은 주로 도심의 입지가 좋은 소규모 점포에서 발생하는 경기국면을 의미한다.
㉢ 안정시장은 일반 경기변동 국면상 나타나는 국면이 아니라, 별도의 국면으로 진행된다.
㉣ 안정시장은 경기변동의 영향을 덜 받는 시장으로, 기존의 거래사례가격은 안정시장에서는 새로운 거래의 기준이 되거나 신뢰할 수 있는 수준이 된다.

 

 

 

(6). 거미집이론

거미집이론은 에치켈(M. J. Eziekel)이 주장한 이론으로, 공급의 시차를 고려한 균형의 변동과정을 동태적 모형(균형을 찾아가는 과정)으로 나타낸 것이다.

 

(1) 거미집이론의 가설

① “수요와 공급은 현시장의 임대료에만 반응을 보인다.”라고 가정을 둔다.
② 가격이 변하면 수요량은 즉각적으로 변화하나, 공급량은 일정기간이 지난 후에 변동한다고 가정한다. 따라서 금기(今期)의 수요량은 금기의 가격에 의존, 금기 공급량은 전기(前期)의 가격에 의존한다고 가정한다.
③ 이러한 현상은 공급에 시차가 발생하는 상품에 많이 발생한다.

 

(2) 거미집이론의 조정과정

수요곡선과 공급곡선의 상대적 기울기에 따라 안정성 여부가 결정된다. 즉, 수요와 공급의 가격탄력성의 상대적 크기에 따라 새로운 균형으로 수렴하거나, 발산하거나, 순환하게 된다.
① 수렴형
그림과 같이 시간이 경과하면서 새로운 균형점으로 접근하는 것으로, 시장이 안정된 경우를 수렴형이라 한다. 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 클 경우, 또는 기울기는 공급곡선이 수요곡선보다 클 경우 발생한다.
∙ 수요의 가격탄력성 ＞ 공급의 가격탄력성

∙ 수요곡선의 기울기 ＜ 공급곡선의 기울기

② 발산형
그림과 같이 시간이 경과하면서 균형점에서 점점 멀어지는 것으로, 시장이 불안정한 경우를 발산형이라 한다. 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 작은 경우, 또는 기울기는 수요곡선이 공급곡선보다 클 경우 발생한다.
∙ 수요의 가격탄력성 ＜ 공급의 가격탄력성 

∙ 수요곡선의 기울기 ＞ 공급곡선의 기울기
③ 순환형
그림과 같이 시간이 경과하여도 균형점에서 접근하지도, 멀어지지도 않는 경우를 순환형이라 한다. 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성이 같은 경우, 또는 기울기가 수요곡선과 공급곡선이 동일한 경우에 발생한다.
∙ 수요의 가격탄력성＝ 공급의 가격탄력성 

∙ 수요곡선의 기울기＝ 공급곡선의 기울기

 

(3) 부동산시장에 적용

① 수요는 현시장의 임대료에 대하여 즉각적인 반응을 보이지만, 공급량은 현시장의 가격에 반응을 보여 주택 등을 만들 수 있는 시간이 장기간 소요되어 현시장의 공급량에 영향을 주는 것이 아니라 일정한 시차가 지난 후인 그다음 기(期)의 공급량에 영향을 준다.
② 부동산시장에도 수요와 공급의 시간적인 차(gab, 갭)가 존재하여 주기적으로 수요초과와 공급초과를 반복하는 경향이 있다. 따라서 가격이 폭락･폭등이 반복되어 단기에서는 가격왜곡이 발생한다. 그러나 장기에는 균형을 이룬다.
③ 부동산에는 이런 주기적 현상은 주거용보다는 상업용이나 공업용 부동산에 더 강하게 나타나고 있는 것으로 알려져 있다.
④ 부동산은 어떤 원인에 의해 수요가 급등한다고 하더라도 공급이 바로 증가하지는 못한다. 따라서 가격이 급등하게 된다. 가격이 급등하게 되면 공급자의 기대이윤이 증가하게 되고, 이에 따라 건물 착공량도 증가하게 된다. 그러나 시간이 경과하여 공급물량이 막상 시장에 출하하게 되면 이번에는 오히려 공급초과 현상이 발생한다.
공급초과는 가격을 하락시키고, 부동산시장은 초과공급된 물량이 소화될 때까지 침체국면에 접어든다는 것이다.