지대이론

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산시장론 지대이론

 

정리학습
􀀁 지대의 개념
① ‘지대(地代：land rent)’란 일정기간 동안 토지를 이용하는 대가로 토지소유자에게 지불하는 대가를 의미한다. 즉, 토지가 제공하는 공간에 대한 임대료를 말한다.
② ‘지가(地價：land value)’란 일정시점에서 토지의 교환 대가로 지불되는 매매가격을 의미한다. 이러한 지가는 장래 발생하는 지대를 이자율로 할인한 값이 된다.
지가(토지가치) = 지대 / 이자율

 

 

 

1. 지대에 대한 논쟁

(1) 지대논쟁 

① 지대에 관한 논쟁의 핵심은 지대를 토지로부터 생산된 재화의 가격에 영향을 주는 ‘생산비로 인정하느냐’의 문제이다.
② 지대는 불로소득이므로 생산비로 인정할 수 없다는 것이 고전학파의 주장이며, 지대를 생산비로 인정한 것이 신고전학파의 주장이다.

(2) 고전학파의 주장

토지와 자본을 구별하여 고찰하였고, 토지의 자연적 특성을 강조하고 지대를 토지소유자에게 귀속되는 잉여, 즉 지대를 지주계층에 귀속되는 불로소득으로 생각하였다.
또한, 생산물의 가격에 의해 지대가 결정된다고 보았다.

(3) 신고전학파의 주장

토지의 특수성을 부정하고 토지를 인문적 특성으로 파악하였기 때문에 노동･자본과 같이 토지를 하나의 생산요소로 설명하였다. 따라서 지대는 잉여가 아니라 생산요소에 대한 대가이므로 지대가 생산물 가격에 영향을 주는 요소비용의 하나로 간주하였다.

 

 

 

2. 농경지 지대 (고전적 지대) 이론 

(1) 리카도(D. Ricardo)의 차액지대론

영국의 경제학자인 리카도는 1815년 ｢정치경제와 조세의 원리｣에서 ‘생산비의 차이를 지대의 원천’으로 보았기 때문에 “지대는 곡물 가격이 비싸므로 지불되는 것이다”라고 주장하였다. 이 때문에 리카도의 지대론을 차액지대론 또는 차액생산비설로 부른다.
① 지대 발생의 원인：지대의 발생 원인을 크게 두 가지로 보았다. 하나는 비옥한 토지, 즉 우등지 공급의 희소성이고 다른 하나는 수확체감현상이다.
㉠ 우등지 공급의 희소성
인구가 증가하게 되면 식량 수요가 증가하게 되어 경작면적을 넓혀야 한다.

그러나 비옥한 토지공급은 한정되어 있고, 수확체감의 법칙이 작용하기 때문에 덜 비옥한 토지를 사용할 수밖에 없다. 따라서 우등지와 열등지(덜 비옥한 토지) 사이의 생산비 차이가 발생하는데, 이를 지대라 한다.
만약 비옥한 토지가 무한히 존재한다면, 덜 비옥한 토지를 경작하지 않을 것이므로 생산비 차이는 발생하지 않는다.
㉡ 수확체감의 법칙
수확체감의 법칙이 적용되기 때문에 노동투입량도 증가시켜야 한다. 비옥한 토지가 한정되어 있다고 하더라도 수확체감현상이 발생하지 않는다면, 한정된 비옥한 토지에서 동일한 생산비로 곡물을 얼마든지 생산할 수 있다.
② 내용
㉠ 생산비와 곡물가격이 일치하여 잉여가 0이 되는 토지인 한계지(최열등지)에서는 지대가 발생하지 않는다고 주장한다.

㉡ 한계지보다 좋은 조건의 토지에서 생산된 농산물은 생산비가 저렴하므로 추가수입이 발생하게 되는데, 이 수입이 지대이다. 이는 일종의 불로소득이라 할 수 있는데 리카도는 이를 차액지대라 하였다. 따라서 토지의 생산성이 가장 높은 토지에서 가장 많은 지대가 발생한다.
㉢ ‘차액지대’란 해당 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에서 발생하는 추가수입을 말한다.
㉣ 지대는 다른 생산요소들에 지불하고 남은 잉여, 즉, 불로소득이므로 고율의 과세대상이라고 주장하였다.
㉤ 한계지(최열등지)라 하더라도 지대가 발생한다는 것을 설명하지 못했다.
③ 내용
㉠ 생산비와 곡물가격이 일치하여 잉여가 0이 되는 토지인 한계지(최열등지)에서는 지대가 발생하지 않는다고 주장한다.
㉡ 한계지보다 좋은 조건의 토지에서 생산된 농산물은 생산비가 저렴하므로 추가수입이 발생하게 되는데, 이 수입이 지대이다. 이는 일종의 불로소득이다.
㉢ ‘차액지대’란 해당 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에서 발생하는 추가수입을 말한다.

 

정리학습 

􀀁 리카도 지대의 예시

㉠ 곡물의 수요가 많지 않다면 농사는 비옥도가 높은 A토지에서 이루어지는 것이 유리하다. 그런데 만약 곡물의 수요가 증가한다면, 토지에는 수확체감의 법칙이 적용되며, 비옥한 토지의 양은 제한(희소성)되어 있기 때문에 A뿐만 아니라 B, 그리고 비옥도가 낮은 C에서도 경작이 이루어진다. 결국 농작물에 대한 수요가 증가할수록 재배면적의 확대가 일어난다.
㉡ 재배면적의 확대는 비옥도에 따른 생산성의 차이를 만들게 된다. 즉, 우등지와 열등지의 생산성 차이가 존재한다.
㉢ 이때 C 토지, 즉 최열등지는 가격과 생산비가 일치하여 생산성(이윤)이 0이 되는데 이러한 토지를 한계지라고 한다. 따라서 한계지는 생산성이 0이므로 지대가 발생하지 않게 된다.

 

 

(2) 마르크스(K. Marx)의 절대지대론

마르크스는 리카도의 차액지대론에 의하면 한계지에서는 지대가 존재하지 않아야 한다는 주장에 의문을 제기하고, 한계지라 하더라도 지주에게 일정한 대가를 지불하지 않고서는 토지를 이용할 수 없다고 주장하였다.
① 지대발생원인
희소성의 법칙과 자본주의 하에서의 토지의 사유화로 지대가 발생한다. 즉, 절대지대란 모든 토지에 지대가 반드시 존재한다는 것이다. 따라서 한계지 밖에서도 지주가 지대를 요구하면 지대가 발생한다는 것이다.
② 한계지에도 토지소유자의 요구로 지대가 발생한다. 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 지대가 발생한다는 이론이다. 이는 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다.
③ 지대가 곡물가격을 결정한다. 즉, 지대는 생산비(비용)의 일종이다.

(3) 튀넨(Von Thunen)의 입지교차지대설(위치지대설)

독일의 경제학자인 튀넨은 그의 저서인 고립국에서 리카도의 차액지대론에 위치개념을 추가시켜, 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지는 위치지대의 개념을 통해, 현대적 입지론의 기초를 제공했다.
① 지대발생 원인
튀넨은 수송비의 중요성을 강조하며 농작물의 차이에 따라 토지이용의 행태가 변화되는 모습을 동심원 모양의 지대(rings)로 설명하였다(튀넨의 고립국이론 : 동심원 모델).

㉠ 지대함수 : 생산자가 획득하는 이윤은 가격에서 생산비와 교통비를 공제한 몫이 된다. 완전경쟁시장하에서는 초과이윤이 없으므로 생산자의 이윤이 곧 지대가 된다.

지대(이윤) = 생산물의 가격 - 생산비 - 수송비(단위당 수송비 × 운송거리)

ⓐ 튀넨에 의하면 지대는 생산물의 가격(매상고)에서 생산비와 수송비를 뺀 값 이다.
ⓑ 수송비는 단위당(km) 수송비에 운송이 되는 총거리를 곱하여 결정된다.
ⓒ 생산물의 가격과 생산비가 일정하다면 수송비는 지대와 반비례한다.
ⓓ 생산비와 수송비가 일정하다면 생산물의 가격은 지대와 정비례한다.
ⓔ 튀넨에 따르면 결국 농산물의 가격, 생산비, 수송비 등은 지대를 변화시키는 요인이 된다.
㉡ 중심에서 가까울수록 수송비는 절약되며 그만큼 지대는 상승하게 된다. 튀넨에 의하면 수송비의 절약분이 곧 지대가 된다. 따라서 중심 토지는 지대가 높게 형성되며 주로 집약적인 농업이 이루어지게 된다.
㉢ 중심에서 멀어질수록 수송비가 증가하며 그만큼 지대는 감소하게 된다. 외곽으로 갈수록 지대가 낮아지므로 외곽지대에는 조방적인 농업이 이루어지게 된다.

㉣ 농업의 작물, 경제활동 등에 따라 한계지대곡선의 모양(기울기)은 달라진다.

② 배추의 지대곡선의 사례

배추의 지대 = 배추의 가격 - 배추의 생산비- 배추 수송비(단위당 수송비× 운송거리)

㉠ 배추의 시장가격은 200원, 배추의 생산비가 50원이라고 가정하고, 배추의 수송비는 km단위당 15원이라고 가정하자.
㉡ 이때 배추의 지대는 200원 - 50원 - 배추의 수송비가 된다.
배추의 수송비는 단위당 수송비에 운송거리의 곱으로 결정되는바, 운송거리에 따라서 배추의 지대는 달라지게 되는데, 도심으로부터의 거리가 10km인 지점에서 운송비가 10km × 15원 = 150원이 되어 총 지대가 0이 된다.
즉, 농부가 배추농사를 지을 수 있는 한계지점은 도심으로부터 10km 이내의 거리가 되는데, 이때 이 10km의 범위를 조방한계점이라고 한다.
㉢ 배추의 가격과 생산비가 일정하다고 할 때, 운송비는 거리에 따라서 증가하게 되고 이에 지대는 감소하게 되므로 수송비와 지대의 반비례 관계인 배추의 한계지대곡선은 우하향하는 모양이 된다.

관련사례
다음 표는 쌀, 우유, 사과 세 가지 상품의 1,000m2 당 연간 산출물의 시장가격, 생산비용, 교통비용을 나타낸다. 상품의 생산지와 소비되는 도시까지의 거리가 19km인 지점에서도 이윤을 얻을 수 있는 상품(들)은? (다만, 다른 조건은 동일하고, 모든 제품은 같은 지점에 있는 도시에 판매한다 고 가정함)  제21회

튀넨의 지대(생산자의 이윤) = 생산물의 가격 - 생산비 - 수송비
쌀(이윤) = 150 - 70 - 19km × 5 = -15(이윤이 발생하지 않음)
우유(이윤) = 200 - 100 - 19km × 4 = 24(이윤이 발생함)
사과 = 250 - 130 - 19km × 6 = 6(이윤이 발생함)
우유와 사과만 이윤이 발생

(4) 밀(Mill)의 독점지대론

토지의 수요가 많음에도 불구하고 토지의 공급독점에 따라 발생하는 지대로서, 토지생산물의 초과이윤에 기초한다. 따라서 지대는 독점적 공급자의 지위에 기초하여 나타날 수 있다고 보는 이론이다.
독점지대의 근본적 성질은 토지에 대한 수요는 무한히 많은 데 비해 공급이 독점된 경우에 발생한다.

 

 

 

 

 

 

3. 도시 지대이론

(1) 마샬(A. Marshall)의 지대이론

리카도(D. Ricardo)의 지대론을 한계생산이론에 기초해 재편성하면서, 고전학파와 초기 신고전학파의 지대론을 연결하는 데 이바지한 이론이다.
① 준지대
생산을 위해 사람이 만든 기계 또는 기구들로부터 얻은 소득을 말한다. 즉, 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로서 일시적으로 발생하는 초과이익을 마샬(A. Marshall)은 준지대(quasi-rent)라고 불렀다.
준지대란 장기에는 공급량을 변동시킬 수 있으나, 단기에는 공급량이 일정하게 주어져 있는 생산요소에 대한 보수를 말한다. 예를 들면 기업이 가지고 있는 공장설비나 기계는 단기에는 그 공급량이 고정되어 있는데, 이러한 공장설비나 기계에 대한 보수를 준지대라고 할 수 있다.

고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다. 그리고 준지대는 장기적으로는 해당 생산요소의 공급량과 생산량에 영향을 미치므로 비용의 성격을 갖는다.
② 순수지대
순수지대란 자연에서 무상으로 받은 소득 중 소유자의 비용지출과 관계없이 발생한 소득이므로 잉여의 성격을 갖는다. 이때 자연에서 무상으로 받은 공급량은 자연적으로 주어져 있으므로 지대의 적고 많음은 이 공급량에 전혀 영향을 주지
못한다.

(2) 헤이그(R. M. Haig)의 마찰비용이론

마찰비용이론은 지대와 교통비는 반비례 관계이면서 상호보완성이 있다고 전제하였다. 공간의 마찰을 극복하기 위해 교통수단이 발달했는데, 교통수단이 발달하면 마찰은 적어지지만, 지대는 높아진다. 따라서 마찰비용이론은 토지이용자가 공간의 마찰비용으로 교통비와 지대를 함께 지불한다는 이론이다.
지대란 토지이용자가 교통비의 절약으로 이익을 얻게 되는 경우 토지소유자가 토지이용자에게 부과하는 요금이라고 보았다. 즉, 교통비의 절약액이 지대라고 하였다.
따라서 지대는 마찰비용에서 교통비를 차감한 것이다. 중심지에서 멀어질수록 지대의 비중은 작아지고 교통비의 비중은 커진다.

(3) 알론소(W. Alonso)의 입찰지대설

알론소의 입찰지대설은 튀넨의 위치지대설에서 발전되어왔다. 튀넨이 농업용 토지이용에 대해 분석을 했다면, 알론소는 도시의 토지이용으로 확장, 발전시킨 것이다.
이에 따르면 지대는 기업주의 정상이윤과 투입된 생산비를 지불하고 남은 잉여로서, 토지이용자에게는 최대지불용의액이라 할 수 있다.
① 입찰지대곡선이란 도심으로부터 교외로 이동하면서 거리에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 곡선을 말한다.
② 입지경쟁의 결과 최대의 순현가(초과이윤)를 올릴 수 있는 산업이 최대 지대 지불능력을 가지고 있기 때문에 그 사용자에게 그 토지가 할당된다. 단, 순현가를 거두는 수단과는 무관하며, 지대지불능력이 최고인 주체에게 토지가 할당된다.
③ 각 기업의 지대지불곡선의 차이가 있는 이유는 각 기업의 순현가 차이 때문이다.
④ 입찰지대란 단위면적의 토지에 대하여 토지이용자가 지불하고자하는 최대금액으로 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대이다. 즉, 지대곡선상에서는 정상이윤이 극대화되는 지점이 된다.
입찰지대곡선의 기울기는 생산물의 단위당 한계운송비를 토지이용자의 토지이용량으로 나눈 값이다.

입찰지대곡선의 기울기 = 단위당 한계수송비 / 단위당 토지이용량

⑤ 입찰지대곡선의 기울기는 생산물의 단위당 한계운송비를 토지이용자의 토지이용량으로 나눈 값이다.

입찰지대곡선의 기울기 = 단위당 한계수송비 / 단위당 토지이용량

입찰지대곡선의 기울기가 급할수록 도심에 가까워지므로 집약적 이용을 해야 하며, 기울기가 완만할수록 도심에서 멀어지므로 조방적 이용된다.
⑥ 교통의 발달은 한계수송비를 감소시키므로 지대곡선의 기울기는 완만해지며 교외화 현상이 커진다.

 

(4) 파레토(V. Pareto)의 경제지대이론

① 총수입：총수입은 전용수입과 경제지대를 합한 것이다.

총수입 ＝ 전용수입 ＋ 경제적 지대

② 전용수입(transfer earnings 이전수입)
어떤 생산요소가 현재의 용도에서 다른 용도로 전용되지 않도록 하기 위해서 지급되어야 할 최소한의 수입으로서, 이전수입이라고도 한다. 따라서 전용수입은 생산요소의 기회비용에 해당한다.
③ 경제지대(economic rent)
생산요소가 실제로 얻고 있는 총수입과 전용수입의 차액으로서 경제지대는 생산요소 공급의 희소성에서 비롯되는 기회비용 이상의 초과지급분을 의미한다.

④ 탄력성과 경제지대와의 관계

㉠ 토지처럼 공급의 탄력성이 완전비탄력적인 경우는 100% 경제지대이다.
㉡ 공급의 탄력성이 완전탄력적이면 지대는 존재하지 않는다.
㉢ 공급이 비탄력적일수록 경제적 지대가 차지하는 비중이 커진다.

 

(5) 도시지대와 생산요소 간의 대체성

① 등생산량곡선
동일한 양의 제품을 생산한다고 할 때, 자본의 대체관계는 그림에서 보는 바와 같이 우하향하는 지수곡선으로 나타난다.
② 도시지대와 생산요소간의 대체성의 원인(생산요소의 결합비율)
㉠ 생산요소의 상대적 가격차이
ⓐ 도심지역 : 지대보다 상대적으로 자본이 싸므로 자본을 많이 사용할 것이다. 따라서 토지에 대한 자본의 대체성(또는 비율)은 그만큼 크다. 즉, 토지이용이 집약적 이용이 된다.
ⓑ 외곽지역 : 지대가 상대적으로 자본보다 싸기 때문에 토지를 많이 사용할 것이다. 이는 토지에 대한 자본의 대체성(또는 비율)은 그만큼 적다. 즉, 토지이용이 조방화되어 간다는 뜻이다.
㉡ 기업이나 산업의 종류에 따라 차이: 예를 들어 목장업은 성질상 많은 토지를 필요로 한다. 그러나 금융업은 그렇지 않다. 금융업은 고층건물에서도 고객에게 서비스를 제공할 수 있지만, 목장업은 그렇지 못하다.