상업입지 중심지이론

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1. 상권(배후지, hinterland) 

(1) 상권의 개념
배후지 또는 시장지역(market area)이라고 하며 고객이 존재하는 지역(권역)을 말한다.
(2) 조 건
배후지의 인구밀도와 지역면적이 크고 고객의 수준이 높은 것은 가장 좋은 배후지의 조건이다. 또한 상점의 수요분석에 있어서는 현재뿐만 아니라 미래의 배후지로서 성장할 후보지도 감안하여야 한다.
(3) 범 위
점포의 크기와 시간의 변화 그리고 지역요인의 변화에 따라 상권의 범위는 고정되어 있지 않고 유동적이다.
(4) 상권의 판매에 따라 1차 상권(판매액의 75%), 2차 상권(15%), 3차 상권(그 외)으로 분류하는데, 1차 상권이 고객이 가장 많다.

2. 상권획정방법과 상권분포이론

(1) 상권획정의 방법 
① 공간독점법
거리제한을 두거나 면허가 필요한 업종으로서 지역독점력이 인정되는 업종에 적용된다. 대체로 주류판매업, 우체국, 편의점 등이 이에 속한다.
② 시장침투법
대부분의 업종이 이에 속하며, 상권 간의 중첩을 인정하는 경우이다. 통상적으로 확률상권의 개념으로 접근한다. 주로 백화점, 슈퍼마켓, 선매품 등이 이에 속한다.

③ 분산시장접근법
고급 가구점 등 매우 전문화된 상품이나 특정소득계층만을 대상으로 하는 점포에 적용되며, 상권이 연속적이지 못한 특징이 있다.

(2) 고전적 상점분포이론(크리스탈러, 뢰쉬)  제22회
소매상점의 입지에 관한 전형적인 규범적 이론으로서 1933년 독일의 크리스탈러(W. Christaller)에 의해 제안되고, 1954년 뢰쉬(A.Lösch)에 의해서 발전되었다.
① 특징
㉠ 일용품과 같은 비내구재 상품의 단위가격이 쌀수록, 소비단위가 많을수록, 보관비용이 클수록 구매주기는 단축되며 구매빈도는 높아진다.
㉡ 상품을 구매하기 위한 교통비용이 클수록 구매빈도는 낮아진다. 근린상가에서는 구매빈도가 높은 상품, 저장비용이 높고 신선도를 요구하는 식품을 취급하는 상점이 많은 편이고, 지역상가에서는 구매빈도가 낮고 보관하기 쉬운 준내구재를 취급하는 상점이 많은 편이다.
㉢ 장기균형 조건하에서 구매빈도가 높은 상품을 취급하는 점포의 밀도는 높아지고, 점포의 고정비용이 높을수록 점포의 밀도는 낮아진다.
② 한계
대형점포들이 고전적 이론처럼 서로 멀리 떨어져서 점포의 시장지역을 극대화하는 것이 아니라 가능한 한 서로 유사한 위치에 모여서 현대적 쇼핑센터, 상점군을 이루고 있는 것을 설명하기 곤란하다.

 

3. 상업입지론

(1) 중심지이론

1) 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론  제11･13･16･24회
1933년 독일의 지리학자인 크리스탈러는 독일 남부지역의 도시를 실증적으로 분석하여 재화의 도달거리와 최소요구치의 개념을 통해 중심지의 형성과정 및 계층구조, 중심지간의 포섭원리를 다루는 이론이다.
① 용어정리
㉠ 중심지
각종 재화와 서비스의 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 제공해주는 중심지역을 말한다.
㉡ 재화의 도달범위(거리)
중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 “0”이 되는 지점까지의 거리를 말한다. 즉, 중심지가 재화나 서비스를 공급하는 중심기능을 수행할 수 있는 최대의 지역범위를 말한다.
㉢ 최소요구치
중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 고객수를 말한다.
㉣ 최소요구범위
판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리를 말한다.
② 중심지의 성립조건과 이상적 배후지 형성과정
㉠ 중심지의 성립조건
중심지가 성립하기 위하여는 최소요구치의 지역범위가 재화도달범위 내에 있어야만 한다.

㉡ 이상적인 배후지 형성과정
단일의 중심지 경우에는 중심지의 상권은 원형으로 존재하지만, 다수의 중심지가 존재할 때 정육각형으로 형성되는 것이 좋다.

③ 중심지 계층의 형태와 계층구조
㉠ 중심지의 계층
중심지 기능의 보유정도 또는 상권의 크기에 따라 고차원중심지와 중차원 중심지 그리고 저차원 중심지로 구분한다.
ⓐ 고차원 중심지
수가 적고 중심지 간 거리가 멀다( 시장, 백화점, 대학교).
ⓑ 저차원 중심지
수가 많고 중심지 간 거리가 가깝다( 동네슈퍼, 초등학교).
㉡ 중심지 계층구조
크리스탈러의 중심지 이론은 시장원리, 교통원리, 행정원리에 의해 중심지간에 중첩, 포섭원리가 적용된다.

④ 중심지 계층에 따른 특성
㉠ 고차원 중심지일수록 중심지 간의 거리(또는 체적)가 더 멀고 저차원 중심지일수록 가깝다.
㉡ 고차원 중심지일수록 그 규모가 크고 다양한 중심기능을 갖는다.
㉢ 저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 중심지의 수는 점차 줄어든다. 따라서 중심지 수는 피라미드형을 이룬다.
㉣ 중차원 중심지가 포용하는 저차원 중심지의 수는 고차원 중심지로 갈수록 그 분포도가 줄어든다.
㉤ 인구밀도의 증가, 경제의 활성화는 중심지 간의 간격이 좁아진다.
㉥ 자동차･교통의 발달은 저차원 중심지가 쇠퇴하고, 고차원 중심지가 발달한다.
⑤ 크리스탈러 이론의 한계
㉠ 점포들 간의 공간분포에 관한 이론이지만, 유사상품을 취급하는 점포들이 도심에 함께 입지하는 현상을 설명하지 못한다. 즉, 직접이익을 고려하지 않는다.
㉡ 정태적인 균형상태를 전제로 했기 때문에 일정시점에서의 중심지구조를 설명할 수 있으나, 시간경과에 따른 변화를 동태적으로 분석하지 못했다.
2) 허프의 중심지 이론
크리스탈러의 중심지 이론과 그의 추정, 확대, 수정에 관한 수많은 이론들이 주로 수요자 분포, 거시적 분석에 치우친 편이기 때문에 허프는 이를 비판하고 수요자의 개성, 미시적 분석에 관심을 두고 중심지 이론을 전개시켰다.
① 수요자의 개성(소비자의 형태 등)에 관심을 두고 중심지 이론을 전개하고 있다.

② 일반적으로 소비할 때 가장 가까운 곳에서 상품을 택하려는 경향이 있다.
③ 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다.
④ 고밀도의 시가지에 거주하는 소비자는 특정지역에서만 상품을 구입하지 않으므로 상가는 소비자의 기호나 소득관계를 참작하여 선택된 상품( 전문품) 등을 판매하여야 한다.