물리적 기술적 경제적 법률적 측면에서의 부동산의 개념

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 개념

복합개념으로서 부동산의 개념과 범위를 설명할 때, 부동산의 유형적 측면으로서 물리적 개념, 부동산의 무형적 측면으로서 경제적 개념과 법률적 개념으로 구분한다.

(1) 유형적 측면 - 기술적(물리적) 개념의 부동산
유형적 측면은 기술적 측면으로서 부동산의 물리적･자연적･공학적 측면을 말한다.
따라서 기술적 개념의 부동산에는 공간(space), 자연(nature), 환경(environment), 위치(situation, location) 등의 개념을 포함한다.
(2) 무형적 측면 - 경제적 개념의 부동산, 법률적 개념의 부동산

① 경제적 개념의 부동산(경제적 측면의 부동산 개념)
경제행위와 관련된 생산, 분배, 교환, 소비 및 투자의 관점에서 부동산을 보는 입장이다. 따라서 경제적 관점에서의 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품등이 있다.
② 법률적 개념의 부동산(법률적 측면의 부동산 개념)
부동산은 사법적 입장에서 사익의 분쟁을 해결하기 위하여 소유권을 보장해주어야 할 대상이고, 공법적 입장에서 공익을 위하여 소유권을 제한하여야 할 대상으로 보는 접근이다. 법률적 개념의 부동산은 크게 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분할 수 있다.

1. 물리적(기술적) 측면에서의 부동산

물리적 측면에서의 부동산이란 부동산공간의 이용기법적 측면을 다루는 분야로 건물의 설계, 시공, 자재, 측량, 지반, 지형, 산악, 하천 등을 다루는 것으로서 공간, 위치, 환경, 자연 등이 속한다.

(1) 공 간

부동산활동의 대상은 3차원 공간이다. 토지를 소유한다는 것은, 지표공간과 공중공간과 지중공간까지도 소유한다는 것이다.

(2) 자 연

토지는 자연물이다. 자연물로서의 토지는 자연환경을 구성하고 있는 요소에 가깝다.

 

(3) 환 경

부동산은 크게는 자연의 한 부분이지만 작게는 환경의 일부분에 놓여 있다. 부동산의 이용형태나 가치는 주변환경에 많은 영향을 받고 있다.

(4) 위 치

특정위치는 특정가격을 발생시키며 대부분의 토지이용은 이 위치와 접근성에 따라 결정된다. 토지는 위치에 따라 그 가치나 토지이용의 상태가 달라진다.

 

 

2. 경제적 측면에서의 부동산

경제적 측면에서의 부동산이란 주로 부동산의 가격형성과정과 가격에 관련된 측면으로서 자산･자본･생산요소･소비재･상품 등으로 파악하고 있다.

(1) 자 산

부동산은 경제적 가치가 크기 때문에 자산으로서의 성격이 강하다.

(2) 자 본

토지 자본이나 자본증식 수단으로 본다. 주택은 소비자본으로서 자본재로 취급한다.

(3) 생산요소

부동산은 생산요소, 즉 노동, 자본, 경영, 토지 중에 한 요소이다.

(4) 소비재

토지는 생산요소인 동시에 소비재이다. 즉, 토지는 상품으로써의 성격을 가진다.

 

(5) 상 품

부동산은 소비재이며 또한 시장에서 거래되는 상품이다.

 

 

 

 

3. 법률적 측면에서의 부동산

(1) 동산과 부동산의 구분

동산이란 토지나 건물에 항구적으로 부착되어 있지 않아 이동할 수 있는 물건을 가리킨다.

(2) 부동산 개념

법률적 측면에서 부동산은 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분한다. 이러한 부동산의 법률적 개념은 주로 「민법」 등의 법률에서 규정하고 있는 사항에 근거하고 있다. 협의의 부동산은 「민법」 상에서 규정하는 부동산을 말한다. 반면에 광의의 부동산은 협의의 부동산에 준(의제) 부동산을 포함한 것을 말한다.

1) 협의의 부동산
‘협의의 부동산(좁은 의미의 부동산)’이란 ‘토지와 그 정착물’을 말하는데(｢민법｣ 제99조 제1항) 이를 ｢민법｣상 부동산이라고도 한다. 따라서 부동산 이외의 물건은 동산이다 (｢민법｣ 제99조 제2항).

① 토지
㉠ 토지소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 소유지를 사용･수익･처분할 수 있다(민법 제211조). 즉, 토지소유자는 스스로 토지를 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 타인에게 지상권, 임차권 등을 설정하여 대가를 얻고 이용시키거나, 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수도 있다.

㉡ “토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.”라고 규정하고 있다(동법 제212조). 즉, 토지의 소유권 범위는 3차원 공간에 미치되, 공간이 무한대로 미치는 것이 아니라, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 미친다.
여기서 정당한 이익이 있는 범위의 규정은 사회통념상 인정되는 범위로 한다.
따라서 토지의 상하에 미치는 권리는 광업권의 객체가 되고 있는 광물(광업법 제5조)이나 지정된 항공권(항공법 제38조)에 대해서는 영향을 미치지 않는다.
② 정착물(fixture 또는 개량물, improvement)
정착물은 본질적인 성격상 동산이었지만, 토지나 건축물 등에 지속적으로 설치됨으로써 부동산화된 물건이다. 즉, 정착물은 사회･경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다. 정착물은 다시 독립된 부동산으로
간주되는 것(독립정착물)과, 토지의 일부로 간주되는 것(종속정착물)으로 나누고 있다.
㉠ 토지의 일부로 취급되는 정착물(종속정착물)
축대, 도로, 교량, 제방, 도랑, 돌담 등의 공작물, 일반수목의 집단, 토지에 정착되어 있으며 매년 경작노력을 요하지 않는 나무, 자연식생, 다년생 식물 등은 토지로부터 독립성이 없는 정착물로써 토지의 일부로 취급한다.

㉡ 토지와 다른 부분의 정착물(독립정착물)
건물, 명인방법을 취한 수목 또는 미분리과실, 소유권보존등기된 입목, 권원(title)에 의한 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등은 토지와 독립된 정착물(독립정착물)은 토지로부터 독립하여 거래･등기할 수 있다. 즉, 별도의 중개대상물이 된다.
㉢ 동산으로 간주
경작 수확물( 옥수수, 감자 등), 계속성이 없는 판잣집, 가식(假植) 중에 있는 수목, 기타 쉽게 이동할 수 있는 물건은 정착물이라 하지 않는다.

 

1. 수목집단
토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기를 받은 입목(제2조)은 그가 생육하고 있는 토지로부터 독립한 부동산으로 다루어지며 토지와 분리하여 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다(제3조). 입목에 관한 법률의 적용을 받지 않는 수목의 집단은 토지의 정착물로써 토지의 일부임이 원칙이나 명인이라는 관습법상의 공시방법을 갖춘 때에는 독립적인 부동산으로 인정되어 소유권의 객체가 된다.

2. 미분리 과실
미분리의 과실(과수의 열매･엽연초･뽕나무･벼 등)은 수목의 일부에 불과하나 명인방법을 갖춘 때에는 독립적인 부동산으로서 소유권의 객체가 될 수 있다.

3. 농작물
토지에서 경작･재배되는 농작물은 토지의 정착물로써 토지의 일부에 불과하며 독립된 부동산으로 취급하지 않는다. 다만, 정당한 권원(權原)에 의해 타인의 토지에서 경작･재배된 경우에는 독립된 부동산으로 다루어진다(민법 제256조). 그러나 아무런 권원 없이 타인의 토지에서 경작･재배된 농작물도 경작자의 소유에 속한다고 보는 것이 대법원의 판례이다.

 

 

 

거래 당시 어떤 물건이 정착물로 간주되면 부동산의 일부로 취급되어 매수인에게 이전되므로 그 물건이 정착물인지를 구분하는 것은 중요하다.

 

2) 광의의 부동산
광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준부동산을 합친 개념이다. 준부동산은 민법상 부동산은 아니지만 다른 법률(특별법)에서 부동산과 같이 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 물건을 말한다. 즉, 준부동산은 등기･등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
선박(20톤 이상), 항공기, 자동차, 공장재단과 광업재단, 입목, 어업권 등

 

 

준부동산의 종류
1. 공장재단 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다(공장 및 광업재단 저당법 제2조).
2. 광업재단 광업재단이란 광물을 채굴･취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이다(광업재단 저당법 제2조).
3. 입 목 입목이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다(입목에 관한 법률 제2조).