부동산학개론에서의 토지의 분류와 공법 관련 용어

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 토지의 분류

 

 

 

1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 분류

지목이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 그 종류를 구분 표시하는 명칭인데, 한 필지에 한 개의 지목(일필일목주의 원칙)만이 설정된다. 지목은 용도에 따라 분류하고 있다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상에서 지목의 종류는 총 28개로 구성되어 있다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 부동산활동에 따른 토지의 분류

(1) 부지(敷地)와 택지(宅地), 대지(垈地)

① 택지(宅地)
택지는 지상에 건축물이 있거나 향후에 건축물로 이용할 수 있는 토지를 말한다.
즉, 주거용･상업용･공업용 등으로 이용 중이거나 그 이용목적으로 조성된 토지이다.

② 부지(敷地)
건축용지 외에 하천, 도로 등의 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지가 포함된 포괄적 용어이다. 대지, 택지, 부지 중에 가장 넓은 의미의 토지는 부지이다.
③ 대지(垈地)
｢건축법｣에서 대지는 주거･상업･공업용 도로 사용되는 토지로써 택지의 개념과 유사한 반면, ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣의 대(垈)란 택지 중에서 주거용지와 상업용지가 해당된다. 공장용지는 지목이 공장용지이므로 대(垈)가 될 수가 없다. 따라서 ｢건축법｣상의 대지와 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣의 대(垈)는 일치하는 개념이 아니다.

(2) 후보지(候補地)와 이행지(移行地)

 

1) 후보지
① 후보지란 용도지역인 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말하며, 가망지(可望地) 또는 예정지(豫定地)라고도 한다.

② 예를 들어 농지에서 택지로 전환과정에 있는 토지를 택지후보지라 한다.
③ 후보지의 경우 반드시 지목이 변경된다.
2) 이행지
① 용도지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.
즉, 임지지역(신탄림지역, 용재림지역), 농지지역(전･답･과수원), 택지지역(주택･상업･공업지) 내의 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말한다.
② 즉, 택지지역 내에 주거용지가 상업용지로 이행되는 경우를 이행지라 한다.
③ 이행지의 경우 지목이 변경될 수도 있고 변경되지 않을 수도 있다.

(3) 필지(筆地)와 획지(劃地)

1) 필지(筆地)
필지란 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서, 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 법률적 개념이다. 필지가 성립되기 위해서는 지번과 지목 및 소유자가 같을 것, 지적공도(地籍公圖)가 같을 것 등의 조건이 필요하다.
2) 획지(劃地)
획지는 인위적･자연적･행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지의 면적을 말한다. 거래 또는 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위로서 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다.
3) 필지와 획지의 관계
필지와 획지의 크기가 같은 경우, 하나의 필지가 여러 개의 획지가 되는 경우, 여러 개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우가 있다.

(4) 정착물의 유무에 따른 분류[나지(裸地), 공지(空地), 건부지(建附地)]

∙ 건축물이 있는 토지 : 건부지 

∙ 건축물이 없는 부지 : 나지(＝ 갱지 ＋ 저지), 공지

1) 나 지
토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용･수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.

나지를 갱지와 저지로 구분하면,
㉠ 갱지(更地)：지상에 건축물이 없는 토 지로서 공법상 규제는 받지만 사법상 의 제한은 받지 않는 토지를 말한다. 따라서 제한이 가장 적은 토지로 상대 적으로 이용가치가 가장 높다.
㉡ 저지(低地)：지상에 건축물이 없는 토지로써 공법상 규제와 사법상 규제를 모두 받는 토지

2) 건부지(建敷地)
건부지란 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지(敷地)로서 건물 및 그 부지가 동일 소유자에 속하고, 당해 소유자에 의해 사용되며, 그 부지의 사용･수익을 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 택지이다.
3) 공지(空地)
｢건축법｣에 의한 건폐율･용적률 등의 제한으로 인해 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.

1. 나 지
① 나지는 각종 법률적인 제한이 적기 때문에 거래의 번거로움이 없어 시장성이 높다. 따라서 나지는 최유효 이용을 전제로 평가하기 때문에, 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.
② 나지는 지목을 알 수 없지만, 지목이 대(垈)인 경우는 “나대지”라 한다.

2. 나지와 건부지 비교
① 원칙 : 건부감가 ⇒ 나지평가액 > 건부지 평가액 건부지는 부지와 건물의 부적합한 토지이용이 되어 건부지가 최유효이용의 상태가 아닌 경우에 시장성이 떨어져 나지에 비하여 건부지 가격이 감가 되는 현상을 말한다.
② 예외 : 건부증가 ⇒ 나지평가액 > 건부지 평가액 부지와 건물의 적합도와 관계없이 건물이 존재함으로써 토지의 가격이 증가되는 정도를 말한 다( 개발제한구역 내의 건부지, 유휴지 지정, 택지개발예정지구, 건축법 이 강화되는 경우 등).

(5) 맹지(盲地)와 대지(袋地)

1) 맹지(盲地)
타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지를 말하며, 이 위에는 건축법상 건축을 할 수 없다.
2) 대지(袋地)
토지가 공도(公道)와 좁은 통로에 의해 접속면을 가진 자루형 모양 토지이다

(6) 법지(法地)와 빈지(濱地)

① 법지(法地)
법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지이다. 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지 부분을 말한다. 법지의 소유권은 윗집이 가지고 있다.

② 빈지(濱地)
활용실익은 있으나, 소유권이 인정되지 않는 토지이다. 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변토지를 말하며, 공유수면관리법에서는 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다.

(7) 유휴지(遊休地)･휴한지(休閑地)･공한지(空閑地)

① 유휴지(遊休地)
정당한 이유 없이 방치되고 있는 토지를 말한다.
② 휴한지(休閑地)
토지의 지력(地力) 회복 등을 위하여 정당한 이유로 쉬고 있는 토지를 말한다.
③ 공한지(空閑地)
도시 내의 택지 중에 지가상승, 투기 등의 목적으로 장시간 방치되고 있는 토지를 말한다. 그러나 도시계획 등 때문에 공지(空地)로 된 토지는 공한지가 아니다.

(8) 기 타

① 소지(素地)
개발하기 이전의 자연상태 그대로의 토지로써, 원지(原地)라고도 한다. 소지(沼地)란 늪과 연못 등이 많은 땅을 가리킨다.
② 포락지(浦落地)
지적공부에 등록된 토지로 지반이 홍수 등으로 절토되어 하천이나 강으로 침식된 토지를 말한다. 이 토지는 성토하더라도 소멸된 사권은 부활하지 않는다.
③ 선하지(線下地)
고압선 아래의 토지로 그 목적을 위하여 지상권 또는 임차권이 설정된 경우가 많다.

④ 한계지(限界地)
택지이용의 최원방권 토지를 말하며, 행정구역상 타 지역과 인접한 지역 내의 토지의 경계점을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 공법 관련 용어

(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 관련 용어

1) 용도지역제의 의의

｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상 용도지역제란 도시･군관리계획에 의하여 토지에 관하여 토지를 특정한 지역･지구･구역으로 지정하고, 그 지정된 곳에 대하여 토지이용에 관한 공법상의 제한을 가함으로써 전국 토지이용의 합리화와 양호한 생활환경을 조성하기 위한 제도를 말한다.

 

2) 용도지역
① 용도지역의 지정
국토교통부장관, 시･도지사 또는 대도시 시장은 국토를 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역으로 구분하며, 용도지역의 지정 또는 변경을 도시･군관리계획으로
결정한다(법 제6조, 제36조 제1항).

② 세분지정
국토교통부장관, 시･도지사 또는 대도시 시장은 다음에 정하는 바에 따라 용도지역을 도시･군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다 (법 제36조 제2항, 영 제30조).