부동산활동의 의의 및 주체와 속성

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산활동 

 

1. 부동산활동의 의의

부동산활동이라 함은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면의 일련의 사회적･경제적･법률적 행위를 말하며, 이는 복합적･응용적 성격을 가지고 있다.

 

2. 부동산활동의 주체

부동산활동을 부문별로 보면 정부부문, 사적부문, 전문협회 부문으로 구분할 수 있다. 다음은 각 부문별 부동산활동의 내용은 다음과 같다.

(1) 정부부문의 활동

① 관리활동
중앙정부나 지방자치단체 소유의 부동산을 직･간접적으로 관리하고 있다.
② 규제활동
정부는 지역지구제 등 여러 법적 장치를 통하여 부동산활동을 규제한다.
③ 보조활동
정부는 공공주택의 공급, 주택보조금의 지급 등에 지원 기능도 수행한다.
④ 과세활동
정부는 과세활동을 통하여 부동산활동을 간접적으로 규제하기도 한다.

(2) 사적부문의 활동 

부문별 부동산활동 중에서 가장 활발한 것은 사적 부문의 활동이다.
우리나라의 표준산업분류(SIC : Standard Industrial Classification)에서는 다음과 같이 분류한다.

(3) 전문협회의 활동

부동산 분야에는 중개사협회, 평가협회, 관리사협회 등 수많은 전문협회가 있다. 부동산 활동이 고도로 전문화된 조직을 통하여 제공된다.

3. 부동산활동의 속성

부동산활동의 분류는 학자에 따라 다르게 나타나며, 현재 우리나라에서 부동산활동을 분류하고 있는 대표적인 것으로서 본서에서는 김영진 교수의 내용을 기술한다.

(1) 과학성 및 기술성

부동산활동을 위한 체계화된 지식의 관점에서 본다면 과학성이 필요하고, 이 지식을 실무활동에 응용하는 기교라는 관점에서 본다면 기술성이 필요하다. 따라서 부동산활동은 과학성 및 기술성의 양면성을 가지고 있다.

 

(2) 경험과학성

경험과학은 현실의 경험적 사실에 관한 과학이라는 의미로서 현실적이고 경험적 사실을 중요시한다. 따라서 부동산활동은 실천과학이므로 경험을 중시하는 관점에서 본다면 경험과학이다.

(3) 사회성･공공성 및 사익성

부동산은 사회성 및 공공성이 강조되는 재화임에도 투기의 대상이 되기도 하여 많은 부동산문제를 발생시키므로 공익성의 관점에서 부동산활동을 규제해 왔다. 그러나 부동산 및 부동산활동의 사회성･공공성을 강조한다 하여도 자본주의 사회에서는 개인적 이익을 중시하므로 국민의 사익은 보호되어야 한다.

(4) 전문성

부동산활동은 일반재화의 거래에 비교하여 높은 전문성이 요구되므로 전문직업으로 제도화되고 높은 전문지식이 있어야 부동산활동의 목적을 달성할 수 있다.

(5) 윤리성

부동산 및 부동산활동은 사회성 및 공공성이 강조되고, 고가의 재산을 다루므로 거래당사자나 부동산 서비스업에 종사하는 자는 윤리적으로 행동해야 한다. 부동산 윤리규제방법은 자율적 규제와 법률적 규제가 있으나, 자율적 규제가 바람직하다. 그러나 우리나라는 양자를 절충하는 절충적 규제에 해당한다.
부동산업자가 준수해야 할 윤리를 부동산윤리라 하는데 그 유형은 다음과 같다.

(6) 임장활동성

부동산은 부동성 때문에 결정을 위해서는 서면자료만으로는 불충분하므로 이에 필요한 사항을 현장에서 직접 확인 분석할 필요가 있는데, 이러한 임장활동을 소홀히 하면 부동산결정의 합리성이 모자랄 수 있으며 중개업자의 책임문제가 생길 수도 있다. 임장활동(臨場活動)이란 부동산은 움직이지 않으므로 사람이 직접 현장에 가서 부동산을 조사, 확인하는 것을 말한다.

(7) 정보활동성

토지에는 부동성의 특성이 있고 부동산현상을 둘러싼 환경에는 통제불가능한 요인도 많으므로 정보가 매우 중요시된다.

(8) 대인활동성 및 대물활동성

부동산활동의 주체는 인간이며, 부동산활동에는 직접･간접으로 많은 사람이 관여한다. 따라서 부동산활동은 대인활동이라 할 수 있다. 그리고 부동산활동의 객체는 부동산이므로 부동산활동은 대물활동이다.

(9) 배려의 장기성

토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정은 단기적, 즉흥적 결정이 아니라 미래를 예측하여 결정해야 하므로 장기적인 관점의 배려가 필요하다.
이러한 성격은 토지가 갖는 영속성에서 비롯된다.

 

(10) 공간활동성

부동산활동은 공중공간･수평공간･지중공간, 즉 3차원의 공간으로 이해하고 그 공간을 대상으로 활동을 전개한다.

(11) 복합개념성

부동산현상의 분석이나 바람직한 부동산활동을 전개해 나가기 위하여 기술적 측면 및 경제적 측면 그리고 법률적 측면을 모두 고려하는 복합개념의 사고원리를 토대로 한다.