투자 수익률과 위험 포트폴리오

[수익률]

○ 종류

◇ 기대수익률(사전적 수익률, 예상수익률)
① 투자자가 투자대상에서 예상하는 수익률
② 기대수익률 = 각 상황에 따른 예상수익률 × 발생확률
◇ 요구수익률(사전적 수익률, 외부수익률)
① 투자자가 투자하기 위한 최소한의 수익률
② 요구수익률 = 무위험률(시간에 대한 비용) + 위험할증률(위험에 대한 비용)
③ 위험이 증대되면 요구수익률은 상승한다.

○ 투자여부

◇ 투자결정 : 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높은 경우 투자결정을 한다.
◇ 기각결정 : 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 낮으면 투자기각결정을 한다. 투자가 기각되면 해당 부동산의 시장가치가 낮아지고 기대수익률은 점차 증가되어 요구수익률과 기대수익률이 같아지는 지점에서 투자가 이루어질 수 있다.

 

 

 

[위험]

○ 종류

◇ 사업상 위험
① 운영위험 : 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념
② 위치적위험 : 환경이 변화되어 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험
③ 시장위험 : 부동산의 수요와 공급의 변동 등과 같은 시장상황의 변동에 따라 야기되는 위험
◇ 금융적위험
① 자기자본 외에 부채를 포함하여 부동산투자를 하였을 때 발생하는 위험
② 정의 지렛대 효과를 예상하고 부채비율을 높이면 금융적 위험도 증가한다.
◇ 법적위험 : 부동산에 대한 법적환경의 변화( 용도지역의 변경)에 따라 발생되는 위험
◇ 인플레위험 : 투자기간 동안 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락위험
◇ 유동성위험 : 대상 부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성

 

○ 태도

◇ 위험회피형 : 기대수익률이 같은 투자대안이 있을 경우 위험이 낮은 쪽에 투자하는 투자자
◇ 위험추구형 : 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자

○ 측정

◇ 분산
① 의의 : 기대수익률의 분산(표준편차)은 투자 안의 위험을 측정하는 전통적인 방법. 분산(표준편차)이 클수록 위험한 투자대상이다.
② 계산식 : 분산 =Σ[(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 – 기댓값) × 발생확률]
◇ 민감도분석
① 투자대안을 평가함에 있어 사업수익에 영향을 미치는 변수 중 나머지 변수를 일정하게 두고 어느 한 변수를 변동시켜 가면서 수익률의 범위를 예측하는 것
② 민감도가 큰 투자대안일수록 위험한 투자대상이다.

○ 관리

◇ 위험전가 : 투자에 따른 위험을 제3자나 보험회사에 넘기는 것
◇ 위험보유 : 투자에 따른 위험을 스스로 부담하는 것( 충당금의 적립)
◇ 위험통제 : 투자에 따른 위험을 줄이는 방법( 조직구성원에 대한 위험의 경고)
◇ 보수적예측 : 투자대상에서 예상되는 기대수익률을 낮게 추계하는 방법
◇ 위험조정 할인율적용 : 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것
◇ 위험회피 : 투자에 따른 위험을 제거하기 위해 투자대상에서 제외하는 것

 

 

 

 

 

[포트폴리오]

○ 기대수익률 

: 포트폴리오의 기대수익률 = 각 개별자산의 기대수익률을 가중평균한 값

 

○ 위험

◇ 총위험
① 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험
② 분산투자를 통해 총 위험 중 비체계적 위험을 감소시킬 수 있다.
◇ 체계적위험
① 부동산시장의 힘에 의해 발생하는 위험으로서 투자가가 피할 수 없는 위험( 경기변동, 이자율변동, 인플레이션의 심화)
② 포트폴리오를 구성하는 자산의 수와 무관하게 체계적 위험은 상존한다.

◇ 비체계적위험
① 개별 부동산의 특성 때문에 발생하는 위험으로 투자가가 피할 수 있는 위험(건물의 운영상 위험)
② 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많아지면 비체계적 위험은 줄어든다.
◇ 상관계수
① +1인 경우 : 포트폴리오를 구성하는 개별 부동산의 수익률이 동일방향으로 움직이는 경우(상관계수가 +1) 위험의 분산효과는 작아진다.
② -1인 경우 : 포트폴리오를 구성하는 개별 부동산의 수익률이 반대방향으로 움직이는 경우(상관계수가 –1) 비체계적 위험을 영(0)까지 줄일 수 있으므로 위험의 분산효과는 커진다.

○ 최적의 포트폴리오

◇ 평균분산 지배원리
① 기대수익률 동일한 경우 : 기대수익률이 동일한 투자대안 A와 B가 있고, 투자대안 A의 위험도가 투자대안 B보다 작다고 했을 때, 투자대안 A가 투자대안 B를 지배하므로 투자자는 투자대안 A에 투자한다.
② 위험도가 동일한 경우 : 위험도가 동일한 투자대안 C와 D가 있고, 투자대안 C의 기대수익률이 투자 대안 D보다 크다고 했을 때, 투자대안 C가 투자대안 D를 지배하므로 투자자는 투자대안 C에 투자한다.
◇ 최적의 포트폴리오 선택
① 선택 : 효율적 전선(효율적 프런티어)과 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.
② 효율적전선 : 효율적 전선(효율적 프런티어)은 평균분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 선택하여 연결한 선이다.
③ 무차별곡선 : 무차별곡선이란 개별 투자가가 위험과 수익을 감안하여 동일한 만족을 느끼는 점들을 연결한 곡선이다. 위험회피형 투자자의 무차별곡선의 기울기는 급하고(크고), 위험선호형 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만하다(작다).

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 주요지문(○)

1. 임대용빌딩의 경우 시간의 흐름에 따라 물리적·경제적 감가가 발생될 수 있는 위험이 있으므로 위험의 최소화를 위해 투자분석이 필요하다.
2. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다.
3. 효율적 프런티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
4. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 높아진다.
5. 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.
6. 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최소한의 수익률이다.
7. 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 기각된다.
8. 대상부동산의 시장가치가 상승함에 따라 기대수익률은 점차적으로 하락하게 되어 기대수익률과 요구수익률이 일치하는 선에서 균형을 이루게 된다.
9. 위험이란 실현된 결과가 예상된 결과로부터 벗어날 가능성, 즉 기대소득에 대한 변화 가능성을 의미한다.
10. 위험회피적이란 의미는 투자자들이 두 개의 투자 안의 기대수익률이 동일한 경우 덜 위험한 투자안을 선택한다는 것을 의미한다.
11. 투자자가 위험회피적이란 말은 전혀 위험을 감수하지 않는다는 것을 의미하지는 않는다.
12. 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.
13. 투자자들의 위험회피도와 시장의 무위험률과는 상관이 없다.
14. 일반이자율이 상승하면 무위험률도 상승한다.
15. 포트폴리오 구성 자산 수를 무작위적으로 늘리더라도 포트폴리오 위험은 감소되는 것이 원칙이다.
16. 포트폴리오 이론은 투자자는 위험회피적인 동시에 부의 극대화를 추구한다는 전제하에서 전개된다.
17. 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 어렵다.
18. 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타난다.