부동산 정책 총론 토지정책

■ 총설

[개념]

: 부동산의 문제를 해결함으로써 부동산과 인간의 관계를 개선하려는 공적인 노력

 

 

[시장실패(등장배경)의 원인]

○ 규모의 경제와 독과점

◇ 투입규모가 커질수록 장기평균비용이 줄어드는(비용체감 원칙) 규모의 경제로 인해 자연독점이 나타난다.
◇ 부동산시장에서 독점 또는 독과점의 지위를 차지한 공급자는 생산량과 가격을 임의로 조정하게 되므로 자원의 효율적 배분이 이루어지지 않게 된다.(가격 ↑, 생산량 ↓)

○ 공공재의 부족

◇ 공공재( 산림, 명승지)란 비경합성(특정한 재화를 어떤 사람이 소비하여도 다른 사람들의 소비와 경합되지 않는 성질)과 비배제성(특정한 재화를 소비하기 위해 가격을 지불하지 않아도 그 재화의 소비에서 배제되지 않는 성질)을 갖는 재화
◇ 공공재의 비경합성과 비배제성 때문에 개별 수요자는 공공재에 대한 자신의 수요를 은폐(무임승차)하고, 공공재의 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 적게 생산된다.

 

○ 정보의 비대칭성

◇ 부동산시장은 수요자 또는 공급자에게 신속·정확한 정보가 도달하지 않으므로 자원의 효율적 배분이 이루어지지 않게 된다.
◇ 정보를 상대적으로 많이 보유한 측에서는 도덕적 해이현상(moral hazard)이 나타날 수 있고, 정보가 부족한 쪽에서는 역선택의 문제가 발생할 수 있다.

○ 외부효과

◇ 정(+)의 외부효과
어떤 사람의 경제행위( 공원 설치, 쇼핑몰의 설치)로 인하여 제3자가 이익을 얻는 것을 말한다. 정의 외부효과가 발생하면 그 재화( 공원 주변의 주택)에 대한 수요가 증가되어 수요곡선이 우측으로 이동한다.

◇ 부(-)의 외부효과
어떤 사람의 경제행위( 쓰레기소각장 설치, 매연배출공장의 설치)로 인하여 제3자가 손해를 입는 것을 말한다.
부의 외부효과가 발생하는 경우에도 규제가 없다면 공급자는 공급을 증가시키게 되므로 공급곡선은 우측으로 이동한다.

 

 

 

■ 토지정책

[직접적 개입]

○ 개요

: 정부가 부동산시장에서 토지에 대한 수요자의 역할( 토지의 수용, 선매제도) 또는 공급자의 역할( 토지은행, 공영개발)을 수행하는 것

○ 내용

◇ 토지은행
① 의의 : 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공적개입수단
② 선매 : 토지거래허가구역 내의 토지거래허가신청이 있으면 시장·군수·구청장은 ① 공익사업용 토지 또는 ② 토지거래허가를 받아 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해 한국토지주택공사로 하여금 선매협의를 하게 할 수 있다. 토지소유자가 선매협의에 응하지 않은 경우 시장·군수·구청장은 토지거래허가신청에 대한 허가처분 또는 불허가처분을 한다.
◇ 공영개발(공용개발)
① 의의 : 국가 또는 공공단체( 지방자치단체, 한국토지주택공사)가 시행자가 되어 택지개발사업 또는 주택건설사업, 도시·군계획사업( 도시군계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업)을 하는 것
② 방식 : 공영개발은 주로 수용방식을 통해 이루어진다. 수용방식은 단기간에 사업을 진행할 수 있는 장점이 있는 것에 비해, 토지매입과 보상과정에서 지역주민과의 갈등이 문제점으로 지적된다.

 

[간접적 개입]

○ 도시·군관리계획

◇ 용도지역 : 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하기 위해 개별 토지에 대해 21개 중의 어느 하나의 용도지역을 지정하는 도시·군관리계획을 말한다.
◇ 용도지구 : 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하기 위한 수단이다. 용도지역 간의 중첩지정(중복지정)은 허용되지 않지만 용도지역과 용도지구의 중첩지정(중복지정)은 가능하다.
◇ 용도구역 : 개발제한구역의 지정은 개발가능 토지의 감소로 인해 주변지역의 지가와 주택가격의 상승을 유발할 우려가 있다.
◇ 지구단위계획 : 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.
◇ 효과 : 용도지역·지구·용도구역 등의 지정을 통해 토지이용에 수반되는 부(負)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 수 있다.

○ 개발권양도제

◇ 의의 : 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이며, 현재 우리나라에서 시행되고 있지 않다.
◇ 내용 : 개발이 제한된 보전지역의 토지소유자는 자신이 보유하고 있는 개발권을 개발이 가능한 지역 내의 개발업자에게 매도할 수 있고, 이때 개발업자는 자신의 토지에서 고밀도 개발을 할 수 있다.
○ 토지거래허가제 : 국토교통부장관 또는 시·도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 허가구역으로 지정할 수 있다.

○ 개발부담금

◇ 개발이익 : 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.
◇ 환수 : 국가는 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 이 법으로 정하는 바에 따라 개발부담금으로 징수하여야 한다.

○ 택지소유상한제 

: 택지에 대한 투기적 소유를 방지하기 위해 택지소유면적의 상한을 규정하였던 택지소유 상한에 관한 법률은 1998년 폐지되어 현행법상 택지소유상한제도는 존재하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 주요 지문(○)

1. 부동산 시장의 실패의 원인은 공급독점, 공공재의 존재, 규모의 경제가 작용, 정보의 비대칭성으로 인한 역선택과 도덕적 해이, 외부효과의 존재이다.
2. 개발부담금 부과는 정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거가 아니고, 토지정책의 목표를 달성하기 위한 토지정책수단이다.

3. 정부에서 지역지구제를 실시하는 것은 시장의 실패를 수정하기 위한 경제적 목적 때문이다.
4. 외부효과는 시장실패의 원인이 된다.
5. 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다.
6. 토지소유의 독점이나 편중은 토지의 적정 공급을 제한하고 소득의 불균형을 심화시켜 형평성의 문제를 유발할 수 있기 때문에 정부의 개입이 필요하다.
7. 부동산조세는 소득 재분배효과를 기대할 수 있다.
8. 용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.
9. 부(-)의 외부효과란 시장기구를 통하지 않고 의도하지 않은 제3자에게 미치는 불리한 효과를 말한다.
10. 비동질적인 부동산 이용은 부(-)의 외부효과를 유발할 수 있으므로 지역지구제를 통하여 방지하는 것이 바람직하다.
11. 소비과정에서 정(+)의 외부효과는 사회적 편익이 사적 편익보다 더 크다.
12. 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.
13. 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.
14. 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.
15. 개발부담금 외에도 양도소득세와 같은 조세, 토지구획정리사업이나 공영개발에 의한 기반시설 확충 등도 개발이익 환수 수단이다.
16. 수도권정비계획법에 의한 과밀부담금은 수도권인구집중을 억제하기 위한 수단이지 직접적인 개발이익환수 수단이 아니다.
17. 토지은행은 토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있다.
18. 개발제한구역지정은 개발가능 토지의 감소에 따라 도시 내의 토지를 고밀도로 이용함으로써 토지이용이 효율적으로 이루어지는 긍정적 효과가 있다.
19. 대도시와 중소도시 사이에 개발제한구역이 가로막고 있어서 도시의 연담화를 방지한다.

20. 정부 또는 공공기관이 법이 정하는 바에 따라 토지를 수용하여 대지를 조성한 후, 건물을 지어 실수요자들에게 분양 또는 임대하는 방법을 공영개발이라고 한다.
21. 용도지구는 하나의 대지에 중복 지정될 수 있다.
22. 토지선매란 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도이다.
23. 토지적성평가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도이다.
24. 토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용은 직접개입방식이고, 금융지원, 보조금 지급은 간접개입방식이다.