부동산 경기변동과 거미집 이론

[순환적 변동]

○ 주기

○ 순환국면별 특징

◇ 회복국면

① 특징 : 부동산경기의 하강이 일정기간 계속된 후 저점을 지나 점차 상승하는 시장
② 과거가격 : 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한선이 되는 경향
③ 중개활동 : 매수인 중심에서 매도인 중심으로 전환

◇ 상향국면

① 특징 : 부동산경기의 회복국면이 지속되는 시장(건축허가신청·건축허가량 증가)
② 과거가격 : 새로운 거래의 하한선이 되는 경향
③ 중개활동 : 매도인 중시 현상

◇ 후퇴국면

① 특징 : 부동산가격이 점차 하락하고 거래량이 감소되는 시기
② 과거가격 : 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 되는 경향
③ 중개활동 : 매도인 중시에서 매수인 중시로 전환

 

◇ 하향국면

① 특징 : 부동산거래가격이 지속적으로 하락하고 거래량이 감소되는 시기
② 과거가격 : 새로운 거래의 상한선이 되는 경향
③ 중개활동 : 매수인 중시 현상 증대

◇ 안정국면

① 특징 : 부동산가격이 안정되어 있거나 소규모의 상승이 지속되는 시장
② 과거가격 : 새로운 거래 시 신뢰할 수 있는 기준

 

 

○ 특징

◇ 일반경기변동에 비해 주기가 길고, 진폭은 크다.
◇ 지역적·국지적 변동에서 전국적·광역적으로 확산되는 경향을 보인다.

 

 

 

 

 

 

[그 밖의 변동]

○ 추세변동 : 부동산경기가 장기간(50년 이상)의 주기로 변동하는 것
○ 계절변동 : 계절적 특수성( 겨울철 대학가 원룸 공실)에 따라 나타나는 부동산 경기변동
○ 무작위변동 : 예상하지 못한 사태( 정부의 부동산대책) 때문에 발생하는 비주기적 부동산 경기변동

 

 

 

 

 

[거미집이론]

○ 의의

: 에치켈(M. J. Eziekel)이 주장. 가격이 변동하면 수요는 즉각적으로 영향을 받지만 공급은 일정한 기일이 경과되어야 변동한다는 시차성을 고려하여 가격이 어떻게 균형에 접근해 가는지를 동태과정을 통해 설명하고 하는 이론

○ 유형

◇ 수렴형(안정적)
① 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성
② 수요곡선의 기울기의 절댓값 < 공급곡선의 기울기의 절댓값
◇ 발산형(불안정적)
① 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성
② 수요곡선의 기울기의 절댓값 > 공급곡선의 기울기의 절댓값

◇ 순환형(중립형)
① 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성
② 수요곡선의 기울기의 절댓값 = 공급곡선의 기울기의 절댓값

○ 예시

◇ A부동산 : 수요의 가격탄력성 1.1, 공급의 가격탄력성 0.9 → 수렴형
◇ B부동산 : 수요의 가격탄력성 0.9, 공급의 가격탄력성 1.3 → 발산형
◇ C부동산 : 수요곡선 기울기 -0.3, 공급곡선 기울기 0.7 → 수렴형
◇ D부동산 : 수요곡선 기울기 -0.5, 공급곡선 기울기 0.5 → 순환형

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 주요 지문(○)

1. 부동산가격상승은 경기순환의 측정지표가 될 수 있으나 가격이 상승한다고 해서 반드시 호경기라 할 수 없음은 부동산거래에 투기적 요소가 개재될 경우에 실물경제의 생산과 무관할 수 있기 때문이다.
2. 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤지는 경향이 있으며, 이것은 부동산경기가 주거용, 상업용, 공업용 등 부문별 특수순환의 가중평균치적인 성격을 가지고 있기 때문이다.
3. 부동산경기변동의 진폭은 타성의 작용으로 인하여 일반경기변동의 진폭보다 크게 나타난다.
4. 부동산경기도 일반경기와 마찬가지로 회복국면, 상향국면, 후퇴국면 등의 순환적 경기변동을 나타낸다.
5. 하향국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
6. 상향국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
7. 회복국면은 긴데 비하여 후퇴국면은 빠른 것이 특징이며, 부동산경기는 일반경기에 비하여 정점이 낮고 저점이 높다.
8. 부동산경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
9. 부동산경제를 구성하고 있는 각 부문에서 순환적 변동을 비롯한 계절적, 장기적, 무작위적 변동이 나타난다.
10. 무작위적 변동이란 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동 현상을 말한다.
11. 부동산시장은 지역별, 종류별로 각각 형성되는 것이고, 부동산경기는 부동산의 종류별, 지역별로 각각 다른 특성이 있다.
12. IMF와 같은 외부충격으로 주택경기가 하강하는 것은 무작위적 변동으로 보아야 한다.
13. 부동산경기 회복국면에서는 매수자는 많고 매도자는 적으므로 중개업자는 매수자보다는 매도자를 중시하여야 한다.
14. 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙변동요인에 속한다.
15. 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다.
16. 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 클 경우 균형에 충격이 가해지면 새로운 균형으로 수렴한다.
17. 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성이 같을 경우에는 순환형이 된다.
18. 거미집이론은 가격이 변하면 수요량은 즉시 변한다고 가정한다.
19. 거미집이론은 가격이 변화면 공급량은 일정 기간 후에 변한다고 가정한다.