부동산시장 효율적시장 지대

 

■ 부동산시장

[기능]

○ 교환작용 : 부동산시장에서 부동산과 현금, 부동산과 부동산의 교환작용이 이루어진다.
○ 가격결정 : 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다. 이렇게 형성된 부동산가격은 다시 부동산의 수요와 공급에 영향을 미친다.
○ 자원배분 : 부동산시장에서는 부동산공간에 대한 경쟁을 통해 수요자와 공급자 간의 공간배분을 수행한다.
○ 유형결정 : 동일한 성격의 토지일지라도 부동산시장에서는 이용경쟁을 통해 토지의 이용유형이 결정된다.

[특성]

○ 비공개성 : 부동산거래는 공개되지 않는 경우가 많으며 부동산 거래에 필요한 정보습득에는 일반적으로 많은 비용이 소요된다.
○ 국지성 : 부동산시장은 국지적 시장이므로, 동일한 성격의 부동산이라고 할지라도 균일한 가격이 형성되지 않는다.
○ 고가성 : 부동산의 고가성 때문에 부동산시장에의 공급자 및 소비자의 진·출입이 제한적이다.
○ 수급불균형 : 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.
○ 불완전경쟁시장 : 부동산시장은 불완전경쟁시장이므로 부동산시장의 분석을 위해서는 완전경쟁시장을 전제로 하는 이론의 적용은 제한적으로만 인정된다.

[주택시장]

○ 주택여과
◇ 하향여과

① 의의 : 고소득층이 사용하던 주택을 저소득층이 사용하는 것
② 발생원인 : 저소득층의 소득이 증가하면 고소득층이 사용하던 주택으로 이전하게 된다.
◇ 상향여과
① 의의 : 저소득층이 사용하던 주택을 재개발하여 고소득층이 사용하게 되는 것

② 발생원인 : 저소득층 주거지역에서 재개발을 통한 가치 상승분이 보수비용보다 큰 경우
◇ 주택여과의 효과 : 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택여과 효과가 긍정적으로 작동하면 주택시장 전체적인 측면에서 주거의 질 향상과 주택공급량의 증가에 기여한다.

○ 주거분리
◇ 의의 : 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상
◇ 발생원인 : 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료(premium)가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 효율적 시장

[구분]

○ 악성효율적 시장

◇ 의의 : 현재의 부동산 가격에 과거의 부동산가격 및 거래정보가 반영된 시장
◇ 초과이익 : 투자자는 기술적 분석을 통해 초과이익을 얻을 수 없다.

○ 준강성효율적 시장
◇ 의의 : 현재의 부동산가격에 현재까지 일반에게 공개된 정보가 반영된 시장(부동산 시장)
◇ 초과이익 : 기본적 분석을 통해 초과이익을 얻을 수 없다.

○ 강성효율적시장
◇ 의의 : 현재의 부동산가격에 현재까지 공개된 정보뿐만 아니라 공표되지 아니한 정보까지 신속·정확하게 반영된 시장
◇ 초과이익 : 어떠한 투자자도 정보를 통해서는 초과이익을 얻을 수 없다.

 

[할당효율적 시장]

○ 완전경쟁시장 : 완전경쟁시장은 완전한 정보가 제공되므로 정보비용이 따로 발생하지 않고 초과이익도 발생하지 않으므로 할당효율적 시장이 된다.
○ 부동산시장 : 부동산시장에서 발생하는 초과이득과 초과이득을 획득하기 위한 비용이 같다면 할당효율적일 수 있다.

[정보의 가치]

○ 사안 : 어떤 토지의 개발가능성은 40%이고 개발되었을 때 토지의 가치가 6,000만 원이고 개발되지 않았을 경우의 토지의 가치가 4,000만 원인 경우가 있다. 투자자의 요구수익률은 연 20%이다.

○ 해결
◇ 확실성하에서 현재가치

② 계산 : 요구수익률 연 20%인 경우 1년 후 6,000만 원의 현재가치 = 5,000만 원
◇ 불확실성하에서 현재가치 : { (6천만 원 × 0.4) + (4천만 원 × 0.6) }/1.2 = 4,000만 원
◇ 정보가치 : 정보반영 현재가치(5,000만 원) - 정보미반영현재가치(4,000만 원) = 1,000만 원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 지대

[개념]

○ 의의 : 토지소유자로부터 일정기간 동안 제공받은 토지서비스에 대해 임차인이 지불하여야 금액. 유량개념
○ 구별개념
◇ 지가 : 토지소유자가 일정시점에 다른 사람에게 매각하여 받을 수 있는 가격. 저량개념
◇ 준지대
① 의의 : 토지 이외의 고정생산요소( 인간이 만든 기계)에서 발생하는 일시적인 소득
② 결정 : 다른 조건이 동일하다면 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.
③ 소멸 : 준지대는 장기적으로는 소멸한다.

 

[결정]

○ 농경지지대결정

◇ 차액지대설(리카도)
① 발생원인 : 지대는 ① 비옥도의 차이(농토의 비옥도에 따른 수확량의 차이) ② 비옥한 토지량의 제한 ③ 수확체감의 법칙 때문에 발생한다.
② 결정 : 토지의 임차인이 비옥한 토지를 이용하기 위해 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성의 차액만큼을 토지소유자에게 지불하는 금액
③ 경제적 잉여 : 인구증가에 따라 비옥도가 낮은 토지가 점차적으로 경작되면 기존의 비옥한 토지의 소유자가 받는 지대는 상승한다. 따라서 지대는 경제적 잉여이다.
④ 비판 : 한계지의 경우 지대가 발생하지 않는다.
◇ 절대지대설(막스)
① 발생원인 : 자본주의 하에서 토지의 소유자체에서 지대가 발생한다.
② 특색 : 한계지(최열등지)에서 지대발생을 설명할 수 있다.
◇ 위치지대설(튀넨)
① 발생원인 : 곡물의 생산지로부터 시장까지의 수송비의 절약분. 다른 조건이 동일한 경우 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
② 평가 : 위치지대설은 지대의 발생원인으로 비옥도 외에 토지의 위치를 제시하였다.

○ 도시지대결정
◇ 입찰지대이론(알론소)
① 입찰지대 : 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불할 수 있는 최대금액을 말하며, 초과이윤이 ‘0’이 되는 지점이다.
② 전제 : 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다.
③ 결정 : 지대는 운송비의 절약분이므로 도심지역에 가까운 토지일수록 지대가 크다.
◇ 마찰비용이론(헤이그)
① 마찰비용 : 지대와 교통비의 합이고, 교통수단의 발달에 따라 교통비는 절약된다.
② 지대 : 마찰비용에서 교통비를 제외한 금액
◇ 예문 : 다음 표는 쌀, 우유, 사과 세 가지 상품의 1,000㎡당 연간 산출물의 시장가격, 생산비용, 교통비용을 나타낸다. 상품의 생산지와 소비되는 도시까지의 거리가 19km인 지점에서도 이윤을 얻을 수 있는 상품(들)은? (다만, 다른 조건은 동일하고, 모든 제품은 같은 지점에 있는 도시에 판매한다고 가정함)

 

 

 

 

 

 

 

■ 주요 지문(○)

1. 부동산시장은 국지화 또는 지역화되는 경향이 있다.
2. 부동산시장은 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다.
3. 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.
4. 부동산 상품이 물리적으로 동일하더라도 경제적·법적 성질이 다르면 상품의 성격은 달라진다.
5. 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 판매자 주도시장으로 변한다.
6. 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.
7. 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.
8. 강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.
9. 부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭은 커진다.
10. 효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는가에 따라 구분될 수 있다.
11. 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.
12. 약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.
13. 부동산시장은 주식시장이나 일반상품시장보다 더 불완전하고 비효율적이라도 정보가치와 정보비용이 일치한다면 할당효율적일 수 있다.
14. 정보의 현재가치는 확실성하의 현재가치 - 불확실성하의 현재가치이다.
15. 리카도는 토지가 제한되고 수확체감의 법칙이 작용되며, 토지의 비옥도가 다를 것을 전제로 차액지대설을 설명하고 있다.
16. 마샬은 단기에서는 시장에서의 수요의 힘이 재화의 가치에 영향을 미치고 장기에는 생산비가 재화의 가치에 영향을 미친다고 한다.
17. 고전학파에서는 지대를 잉여로 파악함으로써 불로소득으로 간주한다.
18. 입찰지대란 단위면적의 토지에 대한 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로 초과이윤이 ‘0’이 되는 수준의 지대를 말한다.
19. 입찰지대곡선은 단위면적의 토지에 대한 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액을 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 곡선을 의미한다.
20. 알론소의 입찰지대이론에 따르면 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지이용자에게는 최대지불용의액이라 할 수 있다.
21. 주거분리란 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.
22. 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.

23. 주택의 여과 과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다.
24. 주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.
25. 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다.
26. 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.