부동산 주택정책과 조세정책

■ 주택정책

[공공주택 등]

○ 공공주택

◇ 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
◇ 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
◇ 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
◇ 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
◇ 분양전환공공임대주택 : 일정기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
◇ 기존주택매입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 국민기초생황보장법에 따른 수급자 등에게 공급하는 공공임대주택
◇ 기존주택전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 저소득 서민에게 전대하는 공공임대주택

○ 공급의 효과

◇ 단기 : 임대주택시장이 사적시장과 공공시장으로 분리되며, 사적시장의 임대주택에 대한 수요가 감소한다. 따라서 단기적으로는 사적시장의 임대료가 하락되어 사적시장에 남아있는 임차인도 가격혜택을 받게 된다.
◇ 장기 : 장기적으로 사적시장의 임대주택의 공급량이 감소되지만 사회전체의 임대주택의 공급량은 변화가 없다. 따라서 공공임대주택의 임차인만 가격혜택을 받게 된다.

 

 

 

 

[임대료규제]

○ 의의

: 정부가 임대주택시장에 개입하는 임대료통제정책. 임대료에 대한 이중가격을 형성시킬 우려가 있다.

 

○ 내용

◇ 규제임대료 > 균형임대료 : 정부가 규제하는 규제임대료가 균형임대료보다 높은 경우에는 임대주택시장에 영향을 주지 않는다.
◇ 규제임대료 < 균형임대료
① 수요 : 규제임대료가 균형임대료보다 낮은 경우 초과수요가 발생하고, 소득 재분배효과가 있다.
② 공급
1) 탄력성 : 규제임대료가 균형임대료보다 낮은 경우 단기적으로는 공급이 비탄력적이지만, 장기적으로는 탄력적으로 반응한다.
2) 공급감소 : 정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
3) 음성적 거래 : 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발생할 수 있다.
4) 임대주택 질저하 : 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우 임대주택의 질적인 저하가 발생하고, 기존 임차인의 주거이전을 저하시킬 수 있다.

 

 

[임대료보조]

○ 의의

임대주택의 공급자에게 임대주택건설자금을 지원하거나 또는 임대주택의 수요자에게 일정액의 임대료를 보조해 주는 것

 

○ 종류

◇ 수요자 보조
① 유형
1) 소득보조(현금보조)
2) 가격보조(집세보조)
② 효과
1) 수요자에게 임대료를 보조하면 실질적인 소득의 증가효과(소득효과)가 있어 임대주택이 정상재라면 그 수요가 증가하고, 다른 재화의 소비도 증가(대체효과)한다.
2) 임대주택의 수요가 증가되면 따라 장기적으로 임대주택의 공급도 증가하게 되므로 시장임대료가 낮아진다.
◇ 공급자 보조 : 주택공급자에게 건설자금의 일부를 지원해 주면 단기적으로 공급량의 변화가 없지만(공급곡선 수직), 장기적으로 생산비의 하락에 따라 주택공급이 증가되고 시장임대료를 하락시킨다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 조세정책

[개설]

○ 의의

: 부동산조세는 정부나 지방자치단체가 재원조달 또는 사회·경제·정책적 목표(소득의 재분배) 달성을 위해 부과한다.

○ 토지세

◇ 헨리 조지(Henry George)는 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.
◇ 토지이용을 특정한 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때 토지용도에 따라 세금을 차별부과하여야 한다.

○ 기능 

: 부동산조세는 ① 부동산의 자원배분 ② 소득 재분배 ③ 지가안정 ④ 주택문제 해결 등 부동산문제의 해결수단이다.

 

[부과]

○ 취득단계

: 부동산의 취득단계에서 ① 취득세 ② 인지세 ③ 상속세 ④ 증여세 ⑤ 등록면허세 등이 부과된다.

○ 보유단계 

: 부동산의 보유세에는 ① 재산세 ② 종합부동산세 등이 있다.

○ 양도단계

◇ 양도소득세는 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 제외한 금액을 과세표준으로 한 과세를 말한다.
◇ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock in effect)를 갖고 있다. 따라서 양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결효과(lock in effect)로 인해 주택가격이 상승할 수 있다.

 

[조세전가]

○ 개설

◇ 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것
◇ 임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.
◇ 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

 

○ 부담

◇ 수요의 가격탄력성 : 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적인 경우 수요자에게 조세부담이 전가된다.
◇ 공급의 가격탄력성 : 공급의 가격탄력성이 완전비탄력적인 경우 공급자에게 조세부담이 전가된다.

 

 

 

 

 

 

■ 주요 지문(○)

1. 균형임대료보다 규제임대료 상한이 높을 경우 균형임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다.
2. 균형임대료보다 규제임대료 상한이 낮을 경우 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다.
3. 균형임대료보다 규제임대료 상한이 낮을 경우 임대료규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발생할 수 있다.
4. 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
5. 임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 초과수요를 초래한다.
6. 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해 주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.
7. 저가주택에 대한 임대료보조는 장기적으로 저가주택의 공급량을 증가시킨다.
8. 주택바우처는 임대료 보조정책의 하나이다.
9. 헨리 조지는 토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장하였다.
10. 공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.
11. 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다.
12. 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부동산세금을 부과하기도 한다.
13. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과를 갖고 있다.
14. 조세부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.
15. 토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우 부동산조세 부과 시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.
16. 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 감소하고 임대료는 상승할 것이다.