지렛대효과 현금수지측정 전통적분석

■ 지렛대효과(레버리지효과)

[의의]

: 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 지분수익률(자기 자본수익률)에 미치는 효과

[유형]

○ 정(+)의 지렛대효과 : 부채비율이 커질수록 지분수익률(자기 자본수익률)이 증가하는 것을 말한다.
* 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률
○ 부(-)의 지렛대효과 : 부채비율이 커질수록 지분수익률(자기자본수익률)이 하락하는 것을 말한다.
* 지분수익률 < 총자본수익률 < 저당수익률

[부채비율] 

: 자기 자본에 대한 타인자본의 비율로 부채비율이 높을수록 투자의 지렛대 효과는 커진다.

 

 

[지분수익률] 

: 지분수익률이란 지분투자액에 대한 지분수익의 비율을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 부동산투자분석

[현금흐름(수지) 측정]

○ 영업이득

○ 자본이득

 

[전통적 분석]

○ 회수기간법 : 회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는 데 걸리는 기간을 분석한다.
○ 회계적 수익률법 : 회계적 수익률이란 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자 안의 연평균투자액에 대한 세후 연평균 순이익의 비율을 말한다.
○ 어림셈법
◇ 승수법
① 의의 : 자본회수기간을 계산하기 위한 방법. 승수가 작을수록 자본의 회수기간이 짧아진다.
② 종류

◇ 수익률법

◇ 승수법

 

○ 비율분석법
◇ 의의 : 저당투자자(금융기관)가 투자에 대한 위험을 평가하기 위하여 현금수지를 분석하는 것
◇ 종류

 

 

 

 

 

 

■ 주요 지문(○)

1. 레버리지효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기 자본수익률에 미치는 효과를 말한다.
2. 정(+)의 레버리지효과는 총자본수익률이 저당수익률보다 높을 때 발생한다.
3. 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기 자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
4. 정(+)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다.
5. 지분수익률보다 종합수익률이 작으면 정(+)의 지렛대효과가 발생한다.
6. 가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.
7. 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.
8. 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.
9. 세전현금흐름은 순 영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.
10. 순 영업소득은 유효총소득에 각종 영업경비를 공제한 소득이다.
11. 대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다.
12. 부채비율은 지분에 대한 부채의 비율이다.