부동산 토지 주택의 분류

■ 분류

[토지]

○ 정착물 존부

◇ 나지
① 의의 : 토지에 건물 기타의 정착물이 없으며 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리( 지상권, 지역권, 임차권)가 설정되어 있지 아니한 토지
② 특징
1) 건부지에 비하여 최유효 이용을 할 수 있으므로 가격이 비싸다.
2) 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.
◇ 건부지
① 의의 : 건축물이 존재하는 토지를 말하며. 지상 건물 때문에 사용·수익이 제한된다.
② 특징
1) 건부감가 : 건축물의 철거비용이 발생하므로 가치의 감소요인이다.
2) 건부증가 : 건축물의 존재가 토지의 가치를 높이는 경우( 개발제한구역 내의 토지)

○ 건축 관련

◇ 대지 : 지목이 ‘대(垈)’인 토지
◇ 택지 : 건축물을 건축할 수 있는 토지 또는 건축물이 건축되어 있는 토지를 말한다.
① 주거용지 ② 상업용지 ③ 공업용지로 구분된다.
◇ 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 직접 도로와 접하고 있지 않은 토지로, 건축물을 건축할 수 없다.
◇ 부지 : 일정한 용도( 건축용지, 철도·하천·도로)로 사용되고 있는 바닥토지

○ 필지/획지

◇ 필지 : 하나의 지번을 가진 토지로써 토지의 등기․등록의 단위
◇ 획지 : 인위적․자연적․행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지

○ 효용성

◇ 법지 : 법적으로 소유권이 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지( 도로와 맞닿은 경사지)

◇ 빈지 : 법적으로 소유권이 인정되지는 않지만 이용실익이 있는 토지( 해변의 토지)
◇ 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지

 

○ 용도의 변화

◇ 후보지 : 어떤 용도지역에서 다른 용도지역으로 전환되고 있는 지역의 토지(임지지역 ↔ 농지지역 ↔ 택지지역)
◇ 이행지 : 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지(임지지역간(신탄림 ↔ 용재림), 농지지역간(전 ↔ 답 ↔ 과수원), 택지지역간(주거용지 ↔ 상업용지 ↔ 공업용지)

○ 유휴지/휴한지/공한지

◇ 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지
◇ 휴한지 : 농지의 비옥도 회복을 위해 정상적으로 휴경하고 있는 농지
◇ 공한지 : 도시의 토지 중 지가상승을 기대하여 장기간 개발하지 않고 있는 토지

 

 

 

 

 

 

[주택]

○ 건축법

◇ 단독주택
① 단독주택 : 단일가구를 위해 단독택지 위에 건축하는 양식의 주택
② 다중주택 : 층수가 3층 이하이고 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하인 주택
③ 다가구주택 : 층수가 3개 층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택
④ 공관 : 공공기관의 건물
◇ 공동주택
① 다세대주택 : 층수가 4개 층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택
② 연립주택 : 층수가 4개 층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하는 주택
③ 아파트 : 층수가 5개 층 이상인 주택
④ 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상인 것

○ 주택법

◇ 단독주택 : 공동주택을 제외한 주택
◇ 공동주택
① 다세대주택 : 층수가 4개 층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택
② 연립주택 : 층수가 4개 층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하는 주택

③ 아파트 : 층수가 5개 층 이상인 주택
④ 도시형생활주택
1) 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택
2) 다세대주택, 연립주택, 아파트 중 일정한 요건을 갖춘 주택

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 주요지문(○)

1. 공단이 재개발되어 아파트단지로 변화되고 있는 과정에 있는 토지를 이행지라고 한다.
2. 공지는 건축법상의 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 부분이다.
3. 필지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 최소 등록단위이다.
4. 건부지는 건축물의 용도로 이용되고 있는 토지로서 부지 상의 건축물이 토지가치에 영향을 미친다.
5. 획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
6. 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 낮게 평가된다.
7. 건부감가의 정도는 건물면적에 비해서 부지면적이 크면 클수록 부지에 대한 제약은 적으므로 건부감가의 정도는 작다.
8. 건부지는 기존보다 건축규제가 강화될 경우에 건부증가가 나타나기도 한다.
9. 후보지는 인근지역의 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지이다.
10. 포락지란 바닷가 등에 있는 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로서 소유권과 사용실익이 없다.
11. 유지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목에 포함된다.
12. 토지는 위치나 접근성에 따라 그 가치나 용도가 결정되며, 접근성이 더 중요하다.