[공인중개사 시험 부동산학개론] 부동산의 물리적 법제도적 경제적 개념과 자연적 인문적 경제적 특성

공인중개사 시험 대비 부동산학개론 핵심요약 이론입니다. 부동산의 개념은 물리적, 법제도적, 경제적 개념으로 나눠서 살펴보아야 하고, 부동산의 특성은 자연적, 인문적, 경제적 특성으로 나눠 살펴보아야 합니다. 

개념

[물리적]

부동산은 물리적 관점에서 ① 자연, ② 공간, ③ 위치, ④ 환경으로서의 성격을 갖는다.

 

[법제도적]

법률행위가 성립하지 않는 경우에는 무효인 법률행위의 전환, 추인 등의 문제 발생하지 않는다.

○ 협의부동산

◇ 개념 : 부동산은 토지와 그 정착물을 말한다. 동산(예 - 임차인의 정착물)은 토지(건물)에 부착되어 있는 물건 중 제거할지라도 기능 및 효용의 손실이 없는 것을 말한다.
◇ 정착물
① 독립 : 1) 건물 2) 명인방법을 구비한 수목 3) 등기된 입목 4) 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물
② 종속 : 1) 돌담 2) 교량 3) 도로 4) 구거

○ 광의부동산(준부동산)

경제적 가치가 있는 것 중 부동산으로 간주되는 것(예 - 공장재단, 광업재단)

 

[경제적]

○ 자산

부동산은 부동산시장에서 사용·수익·처분할 수 있는 자산이다.

○ 자본

토지는 자본 또는 자본증식의 수단으로써의 성격을 갖는다.

○ 생산요소

토지는 제품생산에 필요한 부지이고, 다양한 자원(예 - 건축자재, 광물)의 공급처이다.

○ 소비재

토지는 생산요소이자 인간생활의 편의를 제공해 주는 소비재(상품)로서의 성격이 있다.

 

 

 

특성

[자연적 특성]

○ 부동성

◇ 의의 : 토지가 인간에 의해 이동되지 않는 성질
◇ 효과
① 국지화 : 부동산시장이 국지화되고, 지역에 따라 서로 다른 규제가 필요하다.

② 임장활동 : 부동산활동은 임장활동이 되고, 감정평가 시 지역분석이 필요하다.
③ 외부효과 : 환경조건의 변화되면 부동산의 가격이 변화되는 외부효과가 발생한다.

○ 인접성(연결성)

◇ 의의 : 토지가 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있다는 것
◇ 효과 : 주변토지의 환경변화가 그 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과가 발생한다.

○ 부증성

◇ 의의 : 토지는 다른 재화와 달리 물리적으로 양을 늘릴 수 없다. 택지조성(공유수면매립)을 통한 토지의 증가는 토지이용의 전환이지 부증성의 예외가 아니다.
◇ 효과
① 독점 소유욕
② 공간에 대한 입지경쟁과 지가상승
③ 토지이용의 집약화가 발생한다.

○ 영속성

◇ 의의 : 토지가 시간의 흐름 또는 사용으로 인하여 소멸되지 않는 것
◇ 효과
① 소모를 전제로 한 재생산이론이나 감가상각이론이 적용될 수 없다.
② 장기투자과정에서 소득이익이 발생하고 매각을 통해 자본이득을 얻을 수 있다.
③ 토지의 임대차시장이 발달된다.

○ 개별성

◇ 의의 : 물리적으로 완전히 동일한 토지가 존재하지 않아 다른 토지로 대체할 수 없는 성질
◇ 효과
① 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.
② 감정평가에서 개별분석의 필요성을 제시하고, 표준지의 선정을 어렵게 한다.

 

[인문적 특성]

○ 용도의 다양성

◇ 의의 : 토지가 다른 재화와 달리 다양한 용도로 이용될 수 있는 성질
◇ 효과 : 최유효이용의 문제가 발생하고, 개별용도의 관점에서는 토지의 공급을 증가시킬 수 있다.

○ 병합가능성

토지의 이용주체가 이용목적에 따라 토지를 분할 또는 합병할 수 있다.

○ 공공성

정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거를 제시한다.

 

[경제적 특성]

○ 희소성

◇ 부증성 등으로 인한 토지공급의 비탄력성 때문에 희소성이 발생한다.
◇ 희소성의 차이로 도시중심의 토지는 교외의 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.

○ 위치의 선호성

특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호선택과 선호의 결과로 나타난다.

○ 고가성

부동산은 다른 상품에 비해 가격이 비싸므로, 부동산시장에 시장참여자의 진·출입이 어렵다.

 

 

 

 

주요 지문(○)

1. 지하권 중에서도 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 아니한다.
2. 사적공중권은 일정범위까지 토지소유권자가 개인적으로 이용·관리할 수 있는 권리를 의미한다.
3. 공적공중권은 항공기의 통행이나 전파의 발착 등에 주로 이용된다.
4. 공중권의 이전개발권(TDR)은 사적주체에 의한 손실보상을 의미하는 제도를 말한다.
5. 협의의 부동산이란 민법상의 개념으로 ‘토지 및 그 정착물’을 말한다.
6. 법률상의 공장재단, 광업재단, 어업권, 항공기 등은 의제부동산으로서 광의의 부동산에 속한다.
7. 토지의 정착물 중 독립정착물에는 건물, 소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 농작물(권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물, 정당한 권원 없이 타인의 토지에 재배되고 있는 농작물) 등이 있다.
8. 토지는 생산요소로서 생산재이면서 또한 최종상품인 소비재이다.
9. 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다.
10. 토지는 부증성으로 물리적 공급은 불가능하나, 용도의 다양성의 특성으로 인하여 용도의 전환 또는 용도적 공급은 가능하다.
11. 개별성은 상품의 비표준화로 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.
12. 부증성은 집약적인 토지이용을 촉진시킨다.
13. 토지의 부동성은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다.