부동산 공급 함수 법칙 곡선 변화 요인

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산공급 

 

 

 

 

1. 개념 

공급이란 일정기간 동안에 주어진 가격 수준으로 생산자가 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 공급량이란 어떤 일정기간에 생산자가 상품을 일정한 가격으로 시장에서 판매하고자 하는 의도된 상품의 수량을 말한다.
① 공급과 공급량은 일정기간을 명시해야 하는 유량의 개념이다.
예를 들면, 일정기간 동안에 시장에 공급된 주택의 양은 유량(flow) 공급이고, 현재 주택시장의 존재량은 저량(stock) 공급이다.
② 공급과 공급량에서 ‘판매하고자 하는’의 의미는 사전적 개념임을 알 수 있다.
③ 공급행위는 각 가격 수준에서 공급자가 기꺼이 공급하려 하고 공급할 수 있는 유효공급을 말함이지, 막연히 판매하고자 하는 양의 개념이 아니라는 것이다.
④ 공급가격이란 공급자가 받고자 하는 최소한의 가격이다. 또한 공급량은 주어진 가격 수준에서 공급자가 팔고자 하는 최대수량이다.

 

2. 공급함수

‘공급함수’란 부동산의 공급과 그 부동산공급에 영향을 주는 요인들 간의 관계를 함수 형태로 나타낸 것을 말한다.
부동산의 공급량 = f(부동산가격, 다른 부동산가격, 생산기술, 생산요소가격, 매도자의 예상, 매도자의 수, 정부의 조세부과 및 보조금 등)

 

 

3. 공급법칙과 곡선 

(1) 공급 법칙 : 가격과 공급량은 비례

다른 조건이 동일할 경우, 부동산가격(임대료)이 상승하면 공급량은 증가하고 부동산가격(임대료)이 하락하면 공급량은 감소한다. 즉, 부동산가격(임대료)과 공급량의 정(＋)의 관계를 ‘공급법칙’이라 한다.

(2) 공급곡선 : 우상향 곡선

다른 모든 조건이 일정할 때 해당 재화의 가격과 공급량과의 관계인 공급곡선은 우상향곡선의 형태로 나타난다. 해당 공급곡선은 가격이 P1수준일 때 공급량이 Q1이었다면, 만약 가격이 P2로 상승하게 되었을 때는 공급량이 Q2로 증가함을 나타내고 있다.

① 부동산가격(임대료)이 P0일 때 공급량은 Q0이지만 P1으로 상승하면 공급량은 Q1으로 증가하는 비례관계이므로 우상향 하는 곡선이다.
② 부동산가격(임대료)이 P0에서 P1으로 상승하면 공급량은 Q0에서 Q1으로 증가하므로 가격의 증가함수이다.

 

 

4. 개별공급과 시장공급

① 개별기업의 공급곡선의 수평의 합이 시장 전체의 공급곡선이다.
② 개별기업의 공급곡선보다 시장전체의 공급곡선의 기울기가 더 완만하다. 또는 더 탄력적이다.

 

 

 

5. 공급량의 변화와 공급의 변화 

공급량의 변화는 ‘공급곡선상의 변화’를 말하고 공급의 변화는 ‘공급곡선 자체의 변화’를 말한다.

 

(1) 공급량의 변화(공급곡선상의 변화)

㉠ 공급량의 변화란 “공급곡선상의 이동”을 말한다.
㉡ 다른 조건이 일정불변일 때 ‘당해 재화의 가격’이 변화함에 따라 동일한 공급곡선상에서 점의 이동으로 공급량이 변화한 것을 말한다.
예컨대 아래 그림(a)에서, 점 E에서 점 B로의 이동은 공급곡선상의 점의 이동이며, 가격이 하락(P0 → P2 )하여 공급량의 감소(Q0 → Q2 )를 나타난다.

(2) 공급의 변화(공급곡선 자체의 이동)

㉠ 공급의 변화란 “공급곡선 자체의 이동”을 말한다.
㉡ 공급 결정요인 중 그 재화의 가격 이외의 요인( 기술 수준, 생산요소 가격 등)이 변화하면 공급곡선 자체가 이동하는데 이를 공급의 변화라고 한다.
㉢ 공급곡선 자체가 우측으로 이동(우하향 이동)할 때를 ‘공급의 증가’라 하고, 좌측으로 이동(좌상향 이동)할 때는 ‘공급의 감소’라 한다.
그림의 (b)에서는 공급곡선 자체가 이동하는 경우이다. ‘공급의 증가’라 함은 기존의 공급곡선 S0가 새로운 공급곡선인 S2로 이동하는 것으로서 곡선이 우측(우하향)
이동이라 할 수 있다. 반면에 ‘공급의 감소’라 함은 기존의 공급곡선 S0가 새로운 공급곡선인 S1으로 이동하는 것으로서 곡선이 좌측(좌상향) 이동이라 할 수 있다.

6. 공급변화의 요인 

부동산의 공급 결정에 가장 중요한 변수는 부동산의 가격이다.

(1) 다른 부동산의 가격변화

① 대체재
공급면에서 대체관계에 있는 상품 A의 가격이 상승하면 당해 재화의 공급은 감소되고, 공급곡선은 좌측으로 이동된다. 반대로 공급면에서 대체관계에 있는 상품 A의 가격이 하락하면 당해 재화의 상대적 수익성은 증가하기 때문에 당해 재화의 공급이 증가하여 공급곡선은 우측으로 이동한다.
② 보완재
보완관계에 있는 상품 A의 가격이 상승하면 당해 재화의 가격이 변하지 않더라도 당해 재화의 공급량이 증가하고, 공급곡선은 우측으로 이동한다.

(2) 생산비용의 변화

생산비용이 증가하면 주택가격이 불변인 한 이윤은 감소할 것이므로 주택공급은 감소할 것이다.

(3) 기술 수준의 변화

건축공법과 같은 기술 수준의 향상은 생산비를 감소시켜 부동산공급을 증가시킨다.

(4) 가격에 대한 기대심리와 공급의 변화

특정재화의 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우 해당재화의 공급은 감소하며, 가격이 하락할 것이라고 예상되면 공급은 증가한다.

 

(5) 금리 수준의 변화

이자율이 상승할 경우 건설자금의 조달비용이 높아져 공급이 감소한다.

(6) 융자금의 유용성

자기 자본의 비율이 낮은 주택건축업자들은 융자를 받거나 사채를 이용하여 건축을 시작한다. 융자제도의 유용성은 주택공급에 커다란 영향을 미친다.