부동산의 수요 수요함수 수요법칙 수요곡선 수요변화 요인

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산경제론 부동산수요

 

 

 

1. 개 념 

수요(Demand)란 소비자가 일정기간 동안에 부동산을 구매 또는 임차하고자 하는 욕구(demand)를 말하며 부동산 수요량은 특정 가격 수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량을 의미한다.

① 수요량이란 일정시점이 아니라, 일정기간을 명시해야 하는 유량(flow)의 개념이다.
② 수요는 소비자가 실제 구입한 양을 의미하는 것이 아니라, ‘구입하고자 하는’ 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.
③ 수요행위는 구매력이 수반된 유효수요를 의미한다. 유효수요란 막연히 구입하려는 수량이 아니라 실제 구입할 능력과 구입의사가 있는 수요를 말한다. 또한, 구매력이란 자신이 가지고 있는 현금, 저축, 금융대출금 등이 포함된 가처분소득을
의미한다.

유효수요
유효수요란 ‘살 의사’와 ‘지불능력’을 갖춘 수요를 의미하며, 살 의사를 ‘욕구’, 지급능력을 ‘구매력’이라고 한다. 그러므로 유효수요란 구매력을 수반하는 수요를 말한다. 여기서 구매력에는 구매자의 처분가능소득뿐 아니라 금융대출금(차입금)이나 정부의 보조금도 포함된다. 따라서 구입의사는 있으나 구입능력이 없는 잠재수요(예비수요)는 현실시장에서 수요(demand)라 할 수 없고, 소요 (needs)로 이해하여야 한다.

④ 수요가격이란 소비자가 최대한 지급할 용의가 있는 가격을 말한다. 또한 수요량은 주어진 가격 수준에서 수요자가 사고자 하는 최대수량이다.

유량과 저량 
1. 구 분
유량(flow)
① 유량변수란 일정기간이 명시되어야 측정할 수 있는 변수를 말한다.
② 예: 순영업소득, 연간 이자비용, 주택거래량, 아파트 생산량(공급량), 지 대수입, 임대료 수입, 인구증가율, 투자, 소비, 신규주택, 가계소득, 근로 자의 임금 등
저량(stock)
① 저량변수란 일정시점에서 측정할 수 있는 변수를 말한다.
② 예: 주택재고량, 주택보급률, 실물자산, 인구수, 자산, 기존주택(재고주택), 아파트가격, 통화량, 외환보유액 등

※ 1. 저량의 변동(분)은 곧 유량이 된다. 즉, 주택재고는 저량이지만, 주택재고의 변동은 유량이다.
2. 주택시장을 분석할 때 유량개념뿐 아니라 저량개념도 분석하는 이유는 주택공급이 단기적으로 제한(고정)되어 있기 때문이다.

2. 주택유량과 주택저량
(1) 주택유량 ① 주택유량의 공급량：일정기간 동안 시장에 공급되는 주택의 양(신규공급) ② 주택유량의 수요량：일정기간 동안 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양
(2) 주택저량 ① 주택저량의 공급량：일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양(재고공급) ② 주택저량의 수요량：일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양

2. 수요함수

수요함수란 부동산수요와 그 부동산수요에 영향을 주는 요인들 간의 관계를 함수 형태로 나타낸 것을 말한다.
부동산의 수요량 = f(부동산가격, 다른 부동산의 가격, 매수자의 소득, 매수자의 예상, 매수자의 기호, 인구수, 부동산정책, 금리, 세금 등)

 

 

 

 

 

3. 수요법칙과 곡선 

(1) 수요법칙 : 가격과 수요량은 반비례

다른 조건이 같을 경우, 부동산가격(임대료)이 상승하면 부동산수요량은 감소하고 부동산가격(임대료)이 하락하면 부동산수요량은 증가한다. 즉, 부동산가격(임대료)과 부동산수요량의 역(－)의 관계를 수요법칙이라 한다.

(2) 수요곡선 : 우하향곡선

① 부동산가격이 P0일 때 수요량은 Q0이지만 P2로 하락하면 Q2로 증가한다. 따라서 각각의 수요량을 연결하면 우하향하는 곡선이다.
② 부동산가격이 P0에서 P1으로 상승하면 수요량이 Q0에서 Q1으로 감소하므로 가격의 감소함수이다.

(3) 수요곡선이 우하향하는 이유

수요곡선이 우하향하는 이유는 대체효과와 소득효과, 가격효과 때문이다.

임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락했다는 것을 의미하므로 임대료가 상승한 만큼 그 부동산의 수요량은 감소하게 된다. 또한, 임대료가 상승하면 소득이 감소했다는 것을 의미하므로 소득이 감소한 만큼 부동산의 수요량은 감소하게 된다. 따라서 수요곡선은 우하향하게 된다.

소득효과와 대체효과
1. 소득효과(income effect) : 소득효과란 한 재화의 가격이 변동했을 때 이것이 수요자의 실질소 득에 영향을 미치며 나타나는 효과를 의미한다.
예를 들어, 아파트의 가격이 상승하면 아파트 수요자들은 자신의 소득이 줄어들었다는 느낌을 갖게 되고, 이는 아파트 수요량을 감소시키는 결과를 초래한다. 반대로, 아파트의 가격이 하락하면 수요자들은 자신의 소득이 증진되는 효과를 누리게 되고, 이는 아파트 수요량을 증가시키는 결과를 초래한다.
∙소득효과 : 가격이 변동하였을 때 수요자의 실질소득의 변화로 인한 수요량의 변화
∙주택가격(임대료) 상승 ⇨ 수요자의 실질소득 하락 ⇨ 주택에 대한 수요량 감소
∙주택가격(임대료) 하락 ⇨ 수요자의 실질소득 증가 ⇨ 주택에 대한 수요량 증가

2. 대체효과(substitution effect) : 대체효과란 한 재화의 가격이 변동했을 때 대체관계에 있는 다른 재화의 영향으로 인하여 해당 재화의 수요량이 변화하는 현상이다.
예를 들어서, 아파트와 오피스텔이 해당 지역에서 서로 대체관계라고 가정했을 때, 아파트의 가격이 상승하면 상대적으로 오피스텔이 비하여 아파트의 가격이 비싸졌기 때문에 아파트의 수요량은 감소하고, 반대로 오피스텔 쪽으로 수요가 이동하게 된다.
∙대체효과 : A가격이 변동하였을 때 다른 재화(B)의 가격(상대가격) 변화로 인해 나타나는 해 당 재화(A)에 미치는 효과
∙A주택 임대료 상승 ⇨ 다른 주택인 B주택의 상대가격이 하락 ⇨ A주택 수요량 감소
∙A주택 임대료 하락 ⇨ 다른 주택인 B주택의 상대가격이 상승 ⇨ A주택 수요량 증가

3. 가격효과(price effect) : 소비자의 명목소득이 일정한 상태에서 특정상품의 가격변화에 따른 특정상품의 수요량 변화효과를 말한다. 이러한 가격효과는 소득효과와 대체효과를 합성작용으로 나타난다.

 

4. 개별수요와 시장수요 

① 수요는 개별수요와 시장전체의 수요로 구분된다. 개별수요는 한 사람의 수요를 말하고, 개별수요의 수평의 합계는 시장(전체) 수요가 된다.
② 시장수요곡선이 개별수요곡선보다 더 탄력적(완만한) 형태를 나타낸다.

 

5. 수요량의 변화와 수요의 변화 

수요량의 변화는 ‘수요곡선상의 변화’를 말하고 수요의 변화는 ‘수요곡선 자체의 변화’를 말한다.

(1) 수요량의 변화( 곡선상의 점의 이동)

㉠ 해당 재화의 가격(임대료)이 변화하여 수요량이 변화하면 이를 수요량의 변화라고 한다.
㉡ 수요량의 변화는 수요곡선상의 변화로, 수요곡선의 이동을 초래하지 않는다.
㉢ 수요량의 변화는 해당 재화의 가격이 변화할 때 곡선상 점이 이동하는 형태로 나타난다.
예컨대 아래 그림 (a)에서, 점 E에서 점 B로의 이동은 수요곡선상의 점의 이동이며, 가격이 하락( → )함에 따라 수요량의 증가( → )를 나타내고 있다.

(2) 수요의 변화(곡선자체의 이동)

㉠ ‘당해 재화가격 이외의 다른 요인’( 소득, 기호, 관련재의 가격 등)이 변화하여 수요곡선 자체가 이동하는 것을 ‘수요의 변화’라고 한다.
㉡ 수요의 변화는 수요곡선자체의 변화로, 수요곡선이 이동하여 수요량이 변화는 상황을 의미한다.
㉢ 수요곡선 자체가 우측으로 이동(우상향 이동)할 때를 ‘수요의 증가’라 하고, 좌측으로 이동(좌하향 이동)할 때를 ‘수요의 감소’라 한다.
예컨대, 아래 그림의 (b)에서는 수요곡선 자체가 이동하는 경우이다. 이때 수요증가라 함은 이전의 수요곡선 에서 수요곡선 로 곡선이 우측으로 이동하는 것을 말하고, 수요감소는 에서 로 곡선이 좌측으로 이동하는 것을 말한다.

 

6. 수요변화의 요인 

(1) 다른 부동산의 가격변동

당해 부동산은 다른 부동산 등과 대체 또는 보완관계에 있다. 따라서 당해 부동산에 대한 수요는 그 부동산과 대체 또는 보완관계에 있는 다른 부동산의 가격이 변함에 따라 영향을 받는다.
① 대체재
재화를 소비할 때 얻는 효용이 비슷하여 서로 경쟁관계가 성립하는 두 재화의 관계를 대체재의 관계라고 한다( 콜라 VS 사이다). 따라서 대체관계에 있는 한 재화가격이 상승하면 당해 재화의 수요는 증가(우측이동)하여 당해 재화가격도 상승한다.
예를 들어 빌라과 아파트가 대체재라면, 두 재화 사이는 다음의 특징이 존재한다.
㉠ 빌라의 수요가 증가하면 대체재인 아파트의 수요는 감소한다.
㉡ 빌라의 가격이 상승하면 대체재인 아파트의 수요는 증가한다.
⇨ 빌라 가격상승 → 빌라의 수요감소 → 아파트의 수요증가
㉢ 빌라의 가격이 상승하면 대체재인 아파트의 가격은 상승한다.
⇨ 빌라 가격상승 → 빌라 수요감소 → 아파트 수요증가 → 아파트 가격상승
② 보완재
재화를 소비할 때 따로 소비하는 것보다는 동시에 소비할 때 더욱 효용이 극대화 되는 두 재화의 관계를 보완재라고 한다( 커피 & 프림). 따라서 보완관계에 있는한 재화가격이 상승하면 당해 재화의 수요는 감소(좌측이동)하며 동시에 당해 재
화가격도 하락한다.
예를 들어 주택과 에어컨이 보완재라면, 두 재화 사이에는 다음의 특징이 존재한다.
㉠ 주택의 수요가 증가하면 보완재인 에어컨의 수요는 증가한다.
㉡ 주택의 가격이 상승하면 보완재인 에어컨의 수요는 감소한다(가격-수요 반대).
⇨ 주택 가격상승 → 주택의 수요감소 → 에어컨의 수요감소
㉢ 주택의 가격이 상승하면 보완재인 에어컨의 가격은 하락한다.
⇨ 주택 가격상승 → 주택 수요감소 → 에어컨 수요감소 → 에어컨 가격하락

(2) 소비자의 소득수준과 수요의 변화

㉠ 정상재(normal good)
다른 조건이 불변일 때 소득이 증가하면 수요는 증가(우측이동)하고, 소득이 감소하면 수요는 감소(좌측이동)한다.
㉡ 열등재(inferior good)
다른 조건이 불변일 때 소득이 증가하면 수요는 감소(좌측이동)하고, 소득이 감소하면 수요는 증가(우측이동)한다. 따라서 열등재는 정상재와 반대로 수요가 이동한다.

(3) 기대심리와 수요의 변화

주택의 수요는 장래 기대심리에 의해서 많은 영향을 받는다. 즉, 장래 부동산가격이 오를 것이라는 기대심리가 크면, 주택의 수요도 증가한다.

(4) 기 타

㉠ 인구 증가, 금리 하락, 세금 감면, 핵가족화, 이혼율 증가 등은 수요를 증가시킨다.
㉡ 수요는 소비자들의 기호변화에 의해서도 영향을 받는다. 즉, 소비자의 특정 재화에 대한 선호도가 높을수록 수요는 증가(우측이동)한다.