부동산의 속성과 존재가치

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 부동산의 속성 존재가치

 

부동산의 속성 또는 본질적 가치는 일반적으로 부동산을 자연적･인공적 자원의 총화라는 개념, 즉 복합적 개념으로 이해하고 있다. 바로우(R. Barlowe)는 부동산을 자연, 위치, 공간, 생산요소, 소비재, 자산 및 자본이라 하고 있다.

 

 

 

 

 

1 자연으로서의 부동산

자연으로서의 토지는 인간의 삶에 필요한 장소를 제공하면서 모든 생산활동을 위한 요소이다. 토지는 생산할 수 없으므로 유한성을 극복하기 위해서 효율적인 이용을 강조하여 최유효이용의 개념이 중시된다. 그리고 자연으로서의 토지가치를 점차 크게 인식하기 때문에 토지는 개발보다는 보전을 위한 노력이 필요하다.

 

 

 

 

2 공간으로서의 부동산 

공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.

 

(1) 부동산의 3차원 공간

공간으로서의 부동산은 수평공간뿐만 아니라 공중공간과 지중공간을 포함하는 3차원 공간, 즉 입체공간을 의미한다. 공간으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속성과 관련이 있다.

① 부동산활동은 3차원의 공간이므로 입체공간의 일부를 매매･임대･전세권 설정 등을 하는 것도 가능하다.
② 부동산의 가격은 3차원공간 가격의 총화이다. 즉, 부동산의 가격은 수평공간･지중공간･공중공간이 갖는 각각의 공간가격을 합한 금액과 같다.
③ 부동산의 소유권 및 재산권보장의 이론적 근거가 된다.
④ 부동산의 공간개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장으로 그 중요성이 높아지고 있다. 입체공간의 확대되는 현상은 도시의 고층화나 지하화에서 알 수 있다.
⑤ 수평공간의 확대는 과도한 직주분리현상을 유발하므로 입체공간의 이용이 병행･본격화되어야 한다.

(2) 부동산소유권의 공간적 범위

토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 토지의 상･하에 미치고 무한대로 미치는 것은 아니다. 즉, 토지소유권은 사람이 지배할 수 있는 한도 내에서 지상･지하에 미치는 것으로 본다.

① 지표권(地表權)
지표상의 토지를 타인에게 배타적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 작물을 경작하고 건물을 짓고 지표수 등을 이용하는 권리를 지표권이라 한다.

물에 관한 권리
지표권의 일부로서 물에 대한 소유권이 아니라 ‘물을 이용할 권리’를 말하는 것이다. 여기에는 크게 두 가지로 대립되는 내용이 있다. 그것은 유역주의와 선용주의이다.
① 유역주의(流域主義) : 인접한 타인에게 해(害)를 범하지 않는 범위 내에서 물을 형평성 있게 분배하여 사용할 권리로서 주로 습윤지역에서 많이 행한다. 그러나 용수권을 형평성 있게 나누어 가져가는 것은 유역비 근처에 있는 사람만이 이에 해당되지만 비유역권지역에 있는 사람들까지 동일한 용수권을 가지는 것은 아니다. 우리나라는 현재 유역주의를 사용하고 있다.
② 선용주의(先用主義) : 먼저 온 사람이 물을 독점적으로 사용하고 남은 것이 있으면 그다음 사람이 차지하는 형태(first in time, first in use)로서 이 경우 물의 사용 순서를 정하기 위하여 등기를 한다. 주로 이 형태는 물이 희귀한 지역인 건조지역에서 많이 행한다.

② 지중권(subsurface right)
㉠ 개념 : 소유권자의 토지구역의 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 권리를 말한다. 이런 지중권을 보는 나라들의 인식은 차이가 있다. 즉, 어떤 나라에 지하권을 모두 토지소유자의 권리로 인정하는 경우도 있고, 일부만을 소유권의 범위로 보는 나라도 있다. 따라서 오늘날에는 지중권의 해석의 범위에 따라 보상에 관한 문제가 대두되고 있다.
㉡ 한계심도 이내 공간에 대해서는 토지소유자의 권리가 미치므로, 한계심도 이내의 토지공간을 타인이 사용･점유하게 될 경우에는 토지이용 저해율에 따라 소유자에 대한 보상은 필수로 이루어진다.
㉢ 국가는 개인 사유지 지하의 일부를 사용하기 위하여 토지에 구분지상권을 설정할 수 있다.
㉣ 대체로 우리나라의 지중권은 다음과 같다.
ⓐ 토지의 구성 부분(토지･암석･지하수 등)과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 소유권의 효력이 미친다.
ⓑ 광업권의 객체가 되는 지하에 있는 미채굴된 광업권은 광업권의 목적이 되므로 소유권의 권리에 포함되지 않는다.

한계심도
한계심도란 토지소유자의 통상적 이용 행위가 예상되지 않으며 지하시설물의 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단하는 깊이를 말한다. 지하철 공사 등으로 지하공간의 이용이 저해되는 한계심도는 서울시의 현행 규칙에 의하면 용도지역별로 다르나 최대 40m로 규정하고 있으며, 이 범위 내에서 깊이에 따른 이용저해율에 따라 보상하게 되어 있다.

③ 공중권(air right)
㉠ 공중권의 개념 : 공중권이란 소유권자의 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말한다.

㉡ 공중권의 구분
사적 공중권 (private right) : 일정 범위까지 토지 소유권자가 개인적으로 사용할 수 있는 권리이다. 개인의 공중권에는 일조권, 조망권, 2) 용적률 등이 포함되어 있다.

공적 공중권 : 사적 공중권 이상의 공중공간에 대해 공공기관이 공익을 목적으로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 이는 개인의 소유권 범위에는 속하지 않는다. 예로써 항공기 통행권이나 전파의 발착권 등이 이에 속한다.
㉢ 공중권의 필요성 및 유용성 : 토지의 부족현상 때문에 현대에서는 공중공간의 이용의 중요성이 더욱더 확산되어 가고 있다. 공중공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권이전제도(TDR), 용적률 인센티브 등이 있다.
㉣ 공중공간도 지표나 지하같이 획지로 분할가능하다.

공중공간의 활용
1. 공중권의 이전가능개발권(TDR)
부동산소유권에 양도가능성이 있듯이 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용하는 것이 적당하지 않은 경우에 상부의 미이용공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 옮겨서 이용하는 방법을 TDR(Transferable Development Right)이라고 한다.
2. 구분지상권
지하 또는 지상의 공간을 상·하의 범위로 구분하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 설정한 물건으로서 지상권자는 실제 사용하지 않는 지중･공중에까지 그 권리가 미치게 된다. 이는 ‘토지이용의 효율화 측면’에서는 옳지 못하고 오늘날 도시의 복잡화･과밀화로 말미암아 지가가 올라가자 토지의 지하 또는 공중에 대한 입체적 이용이 절실히 요구되었으며, 지하상가･지하 철･육교 등 토지의 입체적 이용을 위하여 신설된 제도이다.

 

 

 

 

 

3 위치로서의 부동산 

‘위치’란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성･지형･지세 등을 의미하며, 그 용도에 따라 위치의 중요성이 달라진다.
지리적으로 결정되는 절대적 위치, 즉 물리적 위치는 ‘부동성’ 때문에 변하지 않으며, 주변의 토지이용 상황에 따라 결정되는 상대적 위치, 즉 사회적･경제적･행정적 위치는 가변적이다.

 

(1) 위치의 평가

① 부동산의 위치가치는 그 부동산의 유용성에 따라 평가가 달라진다. 유용성 역시 용도에 따라 판단기준이 다르게 나타난다. 따라서 위치가치를 평가할 때 최우선적으로 판단해야 할 것은 용도이다. 그리고 용도에 따른 유용성의 판단기준은 다
음과 같다.
㉠ 주거용 : 쾌적성
㉡ 상업용 : 수익성
㉢ 공업용 : 생산성

② 위치의 가치판단에 있어 특히 어떤 대상과의 접근성과 환경에 의하여 이루어지는 경우가 많고, 또한 부동산의 위치가치는 부지의 선정주체･용도･규모에 따라 그 높･낮음이 다양하게 부여된다.

(2) 위치에 관한 학자

① 마샬(A. Marshall)
위치의 중요성을 강조하여 ‘위치가치’라는 표현을 많이 사용하였다. 즉, 그는 ‘택지가치는 농지지대의 위치의 합’이라 하여 택지가치는 위치에 따라 크게 좌우된다고 했다.
② 허드(R. M. Hurd)
‘가까움’에 의하여 위치의 가치가 결정된다는 논리를 전개하기도 했다. 즉, 지가는 경제적 지대에 바탕을 둔다. 그리고 지대는 위치에 의존하고, 위치는 편리함에 의존하며, 편리함은 가까움에 의존한다. 결국 지가는 가까움(nearness)에 의존한다.

(3) 접근성(accessibility)

① 접근성의 개념
접근성은 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적･경제적･거리 3)적 부담이 적은 것을 말한다. 따라서 용도에 맞는 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건이 양호하고 그 가치는 크다.
② 거리와 접근성
일반적으로 거리가 가까울수록 접근성이 높다고 볼 수 있고 또한 부동산 가치도 상승하나, 반드시 접근성의 판단이 거리와 비례함수의 관계에 있는 것은 아니다.
㉠ 일반적으로 거리가 가까울수록 접근성이 높다( 주거지 안의 상가라든지, 역세권 근처의 주택 등).
㉡ 예외적으로 거리는 가까운데 접근성이 나쁜 경우도 있다.
ⓐ 접근의 정도에 따라 대상물이 인간 생활에 필요한 경우라도 지나치게 가까운 경우( 상가 안의 주택, 공중통행로 근처의 주택)
ⓑ 위험이나 혐오의 대상인 경우( 주거지 근처에 쓰레기 매립장 또는 가스충전소 등)
③ 부동산의 용도와 접근성의 관계
부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성은 달라진다.
㉠ 접근성이 중요시되는 경우 : 소매상점의 경우 고객의 접근이 중요시된다.
㉡ 접근성의 문제와 관련이 없는 것도 있다( 강한 흡인력이나 독점력을 발휘하는 시설, 사람이 찾는 빈도가 많지 않은 부동산, 독점기업 등이 있다).

 

 

 

 

4 환경으로서의 부동산

부동산은 그 부동산을 둘러싸고 영향을 주는 자연･물리･사회･경제적 조건이나 상황과 같은 환경과 밀접한 관계를 가진다.

① 부동산은 환경의 구성분자이다. 환경과 부동산은 전체와 부분의 관계이므로 환경의 변화는 개개의 부동산에 영향을 미치기도 하고, 반면에 대상부동산의 상태는 환경에 영향을 미치기도 한다.
② 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다.
③ 환경의 경계를 파악하여 부동산활동을 하여야 한다. 부동산환경은 공간적 확대현상이므로 무한대로 확대되는 것이 아니라 경계의 작용으로 확대현상이 차단되기도 한다. 이러한 부동산환경의 경계는 지역분석을 통하여 그 범위를 명확히 파악을 할 수가 있다.

 

 

 

 

 

 

 

5 자산으로서의 부동산

부동산은 인간의 생활에 기초가 되며, 인간의 경제활동의 이윤추구 수단으로써 부동산의 가치는 국가의 가장 큰 부의 원천이며, 민간활동 주체에서도 자산으로서 비중이 큰 편이다. 자산으로서의 부동산은 이용의 대상인 사용가치와 거래･투자대상인 교환가치가 있다.

 

 

 

 

 

 

6 생산재로써의 토지

① 토지는 자본, 노동과 더불어 3대 생산요소 중의 하나이다.
② 생산요소로서 토지는 재화생산에 필요한 부지를 제공할 뿐 아니라 에너지나 광물질, 건축자재 등의 원료를 공급한다.

 

 

 

 

 

 

7 소비재로써의 토지

토지는 생산재인 동시에 소비재이다. 즉, 토지는 인간생활에 필요한 필수재화로서 생활의 편의를 제공하는 최종 소비재이기도 하다. 또한, 관광휴양지, 공원, 아파트 등은 최종 소비재로 사용되는 토지의 예이다.

 

 

 

 

 

 

8 자본으로서의 토지

사회 전체로서 토지는 무료로 주어지는 재화일지 모르나 개인이나 기업의 경우 다른 자본재와 마찬가지로 임대하거나 구입해야 한다. 토지는 사회 전체로서는 자본이 아닐지 모르나 개인적으로는 자본이다.