토지의 자연적 인문적 특성

공인중개사 시험 기본이론 부동산학개론 토지의 특성

 

 

 

 

 

1. 자연적 특성

토지의 자연적 특성은 토지가 본래부터 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적, 원천적, 본질적, 근원적, 불변적인 특성이 있다.

(1) 부동성(不動性 지리적 위치의 고정성, 비이동성)

부동산은 다른 재화와 달리 이동할 수 없다는 것으로, 토지 그 자체는 움직이지 않고 지리적 위치도 변화시킬 수 없다는 특성이다. 이 같은 성질을 부동성, 위치의 고정성, 비이동성이라 한다.

① 부동산과 동산을 구별하는 근거
부동성에 초점을 맞추어 움직이는 재산을 동산, 움직이지 않는 재산은 부동산이다. 부동산은 공시방법으로 등기를 하는데 반해 동산은 점유로써 공시를 한다
② 부동산시장은 불완전 시장, 추상적(抽象的) 시장, 구체적 시장
㉠ 자본시장 측면에서는 추상적 시장성격을 가지고 있다.
㉡ 공간시장으로서 부동산시장은 구체적 시장이다. 부동산은 반드시 특정한 장소가 요구되는 지리적 공간이 수반되기 때문이다.
③ 시장의 지역성(국지성), 지역 간의 수급조절 곤란성
㉠ 부동성 때문에 부동산시장을 국지화시키는 역할을 하며, 지역시장을 형성하도록 해준다. 또한 지역적으로 세분화되어 하위시장(submarket, 부분시장)으로 존재케 한다.
㉡ 부동성 때문에 어느 지역이 수요가 증대되었다고 해서 그 지역으로 이동시켜 이용할 수가 없다. 따라서 지역 간의 수급조절이 어렵다.
④ 임장활동, 정보활동, 지역분석의 필요성
㉠ 부동산활동은 탁상에서의 분석･판단만으로 불가능하다. 따라서 사람이 당해 부동산의 현장으로 직접 나가서 현장조사를 해야 하는 임장활동과 정보활동이 중요해진다.
㉡ 부동산활동 시 지역의 범위를 획정하여 해당지역의 정보를 파악하여야 한다.
따라서 지역분석이 동시에 필요로 하게 된다.
⑤ 토지의 이용방식 및 입지선정이 중요
부동산은 주변환경에 영향을 받으므로 대상부동산의 선택 시 주변환경과의 조화를 고려한 입지선정이 중시된다.
⑥ 외부효과(external effect) 발생
부동산 주변의 환경이 대상부동산 가격에 영향을 주는 것을 ‘외부효과’라 한다.

부동산은 부동성 때문에 주변환경에서 일어나는 것이 부동산 가격에 영향을 준다.
⑦ 제도적 규율의 대상과 지방자치단체의 운영을 위한 세수입의 근거
㉠ 토지는 이동하지 않으므로 제도적으로 규제하기가 쉬우므로 토지 관계법이 복잡해지고 중앙정부나 지방자치단체의 다른 규제와 통제를 받게 한다.
㉡ 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 된다.

⑧ 부동산 가격은 권리와 이익의 대가
㉠ 일반재화는 이동할 수 있는 성향 때문에 물건 자체가 가격이 있지만, 부동산은 부동성 때문에 부동산 자체가 가격이 존재하는 것이 아니라, 그 부동산을 이용할 수 있는 권리와 이익의 대가이다.
㉡ 부동성 때문에 담보가치의 안정성을 제공한다.
⑨ 사회･심리적인 요인에 의한 영향이 동산과 반대로 나타난다. 즉, 사회심리가 불안할수록 부동산의 소유욕은 낮아지고, 귀금속 등의 동산 소유욕은 높아진다.
⑩ 일반상품과 같이 견본(sample) 또는 진열하여 매매･거래할 수가 없으며, 부동산의 유통기구로서 부동산 중개업이 제도화되는 이유가 된다.

 

(2) 부증성(비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성)

토지는 다른 노동생산물처럼 생산비를 투입하여 그 물리적인 절대량을 임의로 증가시키지 못한다. 토지의 이러한 성격을 비생산성(unproductivity) 또는 부증성이라 한다.
① 물리적 공급은 제한, 경제적 공급은 가능
㉠ 토지는 생산비를 투입하여도 물리적으로 토지의 면적을 증가시킬 수 없다.
따라서 물리적 공급곡선은 완전비탄력적(수직곡선)이라고 표현한다.
㉡ 물리적 공급에서 토지 공급은 불가능하지만, 경제적 공급에서 증가가 가능하다.
수면의 매립이나 간척 등으로 토지의 지표면적을 늘릴 수는 있지만, 공간으로서의 토지가 증대되는 것은 아니다. 이는 토지의 이용전환이지, 토지 자체의 증가도 아니고, 국토면적의 증가행위도 아니다. 즉, 경제적 공급측면에서 증가한 것이지, 물리적 공급의 증가는 아니다.
㉢ 토지는 전체측면에서 증가되지 않지만, 특정 용도측면에서는 증가 또는 감소할 수 있다. 전자는 물리적 공급을 말하고, 후자는 경제적(용도적) 공급측면을 말한다.
② 생산비 법칙 적용 안 됨
토지는 생산할 수 없으므로 생산비 법칙의 원칙은 적용이 안 된다. 따라서 원칙적으로 감정평가에서 원가방식을 적용할 수 없다.
③ 토지부족문제를 야기, 지가상승의 원인, 토지이용의 집약화
㉠ 인구증가 등에 따라 토지수요는 증가하지만 절대량은 고정되어 있어 토지부족의 근본적 원인이 되고, 높은 지가 유발하는 원인이 되어 토지를 집약적･효율적 이용을 하게 된다.

㉡ 토지는 부동산시장에 국가가 개입할 수 있는 근원이 되기 때문에 ‘사회성･공공성’이 강조되고 ‘토지공개념의 이론적 근거’가 된다.
④ 부증성으로 인하여 토지의 희소성 및 독점소유욕은 강화된다.
㉠ 자연물인 토지는 유한하여 독점 소유욕을 발생시킨다.
㉡ 토지의 희소성은 지대 및 지가를 발생시키고, 최유효이용의 근거가 된다.
⑤ 물리적 공급곡선이 수직으로 인한 수요자 경쟁에 의하여 가격이 형성된다.

(3) 영속성 (항구성･불변성･불괴성)

토지는 물리적 측면에서 볼 때 사용이나 시간의 경과에 따라 물리적으로 소모 또는 마멸되지 않는다는 특성이다. 이 같은 성질을 내구성, 불괴성, 불변성, 비소모성이라 한다.
① 감가상각 논리의 적용배제
㉠ 토지는 시간이 경과해도 노후화되지 않으므로 감가상각을 적용받지 않는다.
㉡ 토지는 영속성으로 인하여 물리적 감가상각의 대상은 되지 않으나 경제적･기능적 감가상각의 대상은 되기도 한다.
② 소유이익(가격)과 사용이익(임료)을 분리 및 임대차시장이 발달근거가 된다.
③ 부동산활동 시 장기적 배려
㉠ 가치개념을 도출케 한다. 즉, 가치란 장래 예상되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의할 수 있다.
㉡ 신규건설시장뿐만 아니라 재고시장에도 영향을 준다.
㉢ 부동산은 장기투자를 통하여 소득이득과 자본이득도 향유할 수 있다.
④ 토지는 유용성이 영속적이므로 수익환원법(직접환원법)의 적용을 가능케 한다.
⑤ 부동산관리의 의의를 크게 한다.
⑥ 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 거부한다.
⑦ 가치보존력이 우수하여 투자의 대상으로 선호되며 인플레이션의 방어수단이 된다.

(4) 개별성 (비동질성･비대체성･이질성)

물리적으로 같은 토지는 하나밖에 없으며 그 개성도 강하다는 특성이다.
① 물리적 측면에서의 비대체성
㉠ 부동산은 동일한 상품이 존재하기 어렵다. 모든 부동산은 위치, 규모, 형태 등에 있어서 차이를 보이고 있다. 물론 경제적 측면에서 유사한 용도관계에 있는 부동산 간에는 서로 대체성이 발생할 수 있다.

㉡ 물리적인 측면에서는 개별성으로 인하여 대체가 불가능하지만 용도면에서의 대체가능성은 있는 것이다.
② 일물일가(一物一價) 법칙의 적용배제
일물일가란 동일한 시장에서 동일한 물것은 동일한 가격을 가진다는 의미이다.
그러나 토지는 개별성 때문에 동일한 물건이 없기 때문에 동일한 가격도 존재하지 않는다.
③ 부동산가격･수익 등이 개별화･구체화되므로 개별분석이 필요하다.
④ 감정평가에서 표준지의 선정을 어렵게 하며, 가치판단기준의 객관화를 어렵게 만든다.
⑤ 각 부동산마다 다른 특성으로 비교가 곤란하며, 정보수집이 곤란하다.
⑥ 부동산학 이론의 일반화를 어렵게 한다.

(5) 인접성(연결성･연속성)

물리적으로 보는 토지는 무한히 연속되고 반드시 다른 토지와 연결되어 있으므로 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있다는 특성이다. 이 같은 성질을 인접성, 연결성이라 한다.
① 인접지와 상호 밀접한 의존적 관계가 형성되어 협동적 이용을 필연화시킨다.
② 인접토지와 상호 영향을 미치고 영향을 받으므로 지역분석의 중요성을 인식케 한다.
③ 외부효과에 따른 개발이익에 대한 사회적 환수논리의 근거가 된다.
④ 토지의 용도면에서 대체 가능성을 존재케 한다.
⑤ 소유와 관련하여 경계문제를 야기시킨다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 인문적 특성

토지와 인간과의 생활관계에서 나타나는 특성으로서 인간의 의사결정은 항상 가변적이기 때문에 시대와 장소 그리고 가치관에 따라 달라지는 특징을 가진다. 따라서 인위적이고 후천적이며 가변적인 특성이 있다.

(1) 용도의 다양성

일반재화와는 달리 여러 가지의 용도로 사용될 수 있는 특성을 말한다.
① 최유효이용의 판단의 근거
㉠ 이용가능한 다양한 용도의 경합이 되는 경우에 최유효이용의 판단 근거가 된다.
㉡ 최유효이용 원칙에 따른 적지론(適地論)･입지론의 근거가 된다.

② 창조적 이용 및 이행과 전환 가능
㉠ 후보지와 이행지와 같은 용어를 사용케 한다.
㉡ 가격다원설에 있어서 논리적 근거가 된다.
㉢ 토지의 경제적 공급을 가능케 한다.

(2) 병합･분할의 가능성

토지의 이용목적에 따라 효과적인 이용을 위하여 어울릴 때는 함께 이용하고 어울리지 않을 때는 따로 구분하여 사용할 수 있으므로 그 면적을 큰 규모로 합치거나 작은 규모로 나누어서 사용할 수 있는 성격을 말한다.
① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다.
② 자연적인 특성인 부동성과 함께 한정가격개념의 근거가 된다.
③ 합병･분할로 인하여 부동산가치의 변화
토지이용의 대규모화로 인해 규모의 경제와 플롯테이지 현상을 발생케 한다. 이 경우 규모의 경제에서 규모의 불경제로 전환되는 분기점에서 토지의 이용규모를 나누는 것은 플롯테이지 현상(plottage phenomenon)과 관련된다.

(3) 사회적･경제적･행정적 위치의 가변성

토지의 인문적 특성은 자연적 특성과 같이 불변하거나 부동한 것이 아니다. 토지의 사회적･경제적･행정적 위치는 가변적인 특성을 지니고 있다.

 

(4) 국토성

토지는 사유재이기 이전에 국토 일부이다. 국가를 전제로 하지 않는 개인소유의 부동산은 존재할 수 없다. 따라서 토지공개념(부동산의 공익개념)의 설정이 가능하고 부동산에 대한 각종 법률적 규제의 근거가 되고 있다.

 

(5) 지역성

① 타 부동산과 함께 어떤 지역을 형성하고 그 상호관계를 통하여 사회･경제･행정적 위치가 정해진다.
② 다른 지역과 구별되는 지역적 특성을 가지고, 가격형성의 지역적 요인이 된다.
③ 교통 및 통신의 발달은 사회적･경제적인 위치의 변화를 가져오며, 지역성에 영향에 많은 영향을 준다.