공인중개사 시험 부동산학개론 개발의 분류

○ 주체별

◇ 공공개발(제1섹터)

: 국가·지방자치단체 또는 한국토지주택공사 등이 공익실현을 위해 부동산시장에 개입하는 형태

◇ 민간개발(제2섹터)

① 자체개발사업 : 토지소유자가 부동산개발을 기획하고 직접 자금을 조달하는 개발을 말하며, 개발이익은 토지소유자에게 귀속된다.
② 지주공동사업
1) 사업위탁(수탁) 방식 : 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 개발방식
2) 공사비대물변제방식 : 토지소유자가 개발사업을 발주하고 개발업자가 건축물을 건축한 후 공사비를 건축물의 일부로 변제받는 방식
3) 공사비분양지급방식 : 토지소유자가 개발사업을 발주하고 개발업자가 건축물을 건축한 후 분양수입금 중 일부를 공사비로 지급받는 방식
4) 투자자모집방식 : 토지소유자인 개발업자가 부족한 개발자금을 유치하기 위해 투자자에게 투자수익 또는 지분을 부여하는 개발방식
③ 토지신탁방식 : 토지소유자가 토지의 소유권을 신탁기간 동안 형식적으로 개발업자에게 이전하고, 신탁회사는 자금을 조달하여 개발사업을 진행한 후 일정한 수익을 토지소유자에게 배당하는 방식
④ 컨소시엄구성방식 : 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진하는 것
⑤ 등가교환방식 : 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지가격과 공사비의 비율에 따라 나누는 방식

◇ 공동개발(제3섹터)

① BTL방식 : 민간사업자가 최종사용자에게 사용료 부과가 어렵거나 시설운영을 통해 수익창출이 곤란한 사회기반시설( 생활체육시설, 학교, 일반철도)을 건설한 후 일정기간의 사용·수익권을 유보한 채 소유권을 국가·지방자치단체에 이전하는
방식을 말하며, 일정기간 동안 국가·지방자치단체로부터 임대료를 받는 방식
② BTO방식 : 민간사업자가 사회기반시설을 건설한 후 국가·지방자치단체에게 소유권을 이전하되, 일정기간 동안 운영수익권을 보유하여 투자비를 회수하는 방식

③ BOT방식 : 민간사업자가 사회기반시설을 건설한 후 소유권을 보유한 채 시설운영을 통해 투자비를 회수하고 일정기간이 지나면 국가·지방자치단체에 소유권을 이전하는 방식
④ BLT방식 : 민간사업자가 사회기반시설을 건설한 후 일정기간 동안 국가·지방자치단체에 임대하여 투자비를 회수하고, 일정기간 종료 후 국가·지방자치단체에게 소유권을 이전하는 방식
⑤ BOO방식 : 민간사업자가 사회기반시설을 건설한 후 소유권 및 운영권을 보유하여 투자비를 회수하는 방식

 

 

 

 

 

○ 토지취득별

◇ 단순개발 : 토지소유자에 의한 자력개발
◇ 매수방식 : 사업시행자가 토지를 매수(수용)하여 시행하는 개발방식( 택지개발사업)
◇ 환지방식 : 사업시행자가 토지소유자에게 따로 보상하지 않고 사업이 완료된 후에 토지로 배분하는 방식
◇ 혼용방식 : 매수방식(수용방식)과 환지방식을 혼용하여 진행하는 사업방식

 

 

 

 

 

 

○ 재개발사업

◇ 보전 재개발 : 노후·불량화의 우려가 있는 경우 노후·불량화의 진행을 예방하기 위한 재개발
◇ 수복 재개발 : 대부분의 시설을 그대로 유지하면서 노후·불량화의 요인을 제거하는 재개발
◇ 철거 재개발 : 부적당한 기존의 환경을 완전히 철거하고 새로운 시설물을 설치하는 재개발