부동산신탁 자산담보증권 저당유동화 주택연금

[부동산신탁]

○ 의의

: 부동산소유자(위탁자)가 부동산신탁회사(수탁자)에게 부동산의 소유권을 이전하고 수탁자는 당해 부동산을 개발·관리·처분하여 위탁자 또는 위탁자가 지정한 제3자(수익자)에게 수익을 배분하는 것

○ 신탁설정

◇ 설정 : 부동산신탁은 위탁자와 수탁자간의 신탁계약 또는 위탁자의 유언에 의하여 설정할 수 있다.
◇ 효과
① 수익자 : 부동산신탁에서 수익자는 위탁자가 되는 경우도 있고, 위탁자가 지정한 제3자가 되는 경우도 있다.
② 강제집행 : 부동산신탁의 설정 후에는 위탁자가 사망하거나 파산한 경우에도 신탁재산은 강제집행이나 경매의 대상이 되지 않는다.

○ 유형

◇ 관리신탁 : 위탁자가 맡긴 부동산을 수탁자가 관리·운용하여 그 수익을 위탁자 또는 위탁자가 지정한 제3자(수익자)에게 배당하는 신탁
◇ 처분신탁 : 위탁자가 맡긴 부동산을 수탁자가 처분하여 처분대금을 위탁자 또는 위탁자가 지정한 제3자(수익자)에게 교부하는 신탁
◇ 담보신탁 : 부동산의 수탁자(신탁회사)가 대상 부동산의 감정평가액의 범위내에서 발행한 수익증권을 담보로 위탁자가 금융기관에서 자금을 대출받는 것
◇ 개발신탁
① 의의 : 수탁자가 신탁재산인 토지에 택지조성사업을 하거나 건축물을 건축한 후 이를 분양 또는 임대하여 그 수익을 위탁자 또는 위탁자가 지정한 제3자(수익자)에게 교부하는 신탁
② 업무집행 : 개발신탁에서 수탁자(신탁회사)는 자신의 경험과 전문지식, 신용 등을 전제로 자금을 차입하여 부동산 개발사업을 진행할 수 있다.

 

 

 

 

[자산담보증권]

: 금융기관 등이 보유하고 있는 업무상 보유자산( 외상매출채권, 할부채권, 부동산)을 중 일부를 유동화자산으로 집합(Pooling)하여 특수목적회사(SPC)에게 양도하고 그 자산을 담보로 증권을 발행하는 것

 

 

 

 

 

 

[저당유동화]

○ 의의

: 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통( 저당의 매각, 저당의 증권화)하는 것

 

○ 저당시장

◇ 1차저당시장 : 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어진 시장
◇ 2차저당시장 : 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장

 

○ 주택저당증권

◇ 종류
① 저당채권이채증권(MPTS)
1) 의의 : 발행기관이 저당대출의 소유권 및 저당풀(Pool)에서 발생하는 현금흐름에 대한 지분권(원리금수취권)을 투자자에게 매각하는 주택저당증권
2) 특징 : 발행기관은 저당차입자가 지불하는 원리금 상환액 중 관리비용을 공제하고 투자자에게 모두 지불하므로 투자자가 이자율위험과 조기상환 위험을 부담한다.
② 저당채권담보부채권(MBB)
1) 의의 : 발행기관이 저당대출의 소유권 및 저당풀(Pool)에서 발생하는 현금흐름에 대한 지분권을 보유한 채 저당채권을 담보로 투자자에게 채권을 발행하는 주택저당증권
2) 특징 : 채권발행기관이 이자율 위험, 조기상환위험, 원리금납입연체위험을 부담한다.
③ 저당대출자동이체채권(MPTB)
1) 의의 : 저당채권이체증권과 저당채권담보부채권의 혼합주택저당증권, 저당대출에 대한 소유권은 발행기관이 보유하고, 현금흐름에 대한 지분권이 투자자에게 이전되는 주택저당증권
2) 특징 : 투자자가 이자율위험과 조기상환위험을 부담한다.
④ 다계층저당증권
1) 의의 : 저당채권이체증권과 저당채권담보부채권의 혼합주택저당증권, 발행기관이 저당채권의 집합에 대한 소유권을 보유한 채, 이를 담보로 만기와 이자율을 다양화하여 여러 가지 형태로 발행되는 주택저당증권

2) 특징 : 다계층저당증권(CMO)에서 선순위 증권의 신용등급은 후순위 증권의 신용등급보다 높다.
◇ 발행효과
① 금융기관 : 대출채권매각을 통해 자기자본비율(BIS) 및 유동성이 확대된다.
② 차입자 : 금융기관의 유동성이 확대되어 저당설정을 통한 차입기회가 확대된다.
③ 투자자 : 투자자는 유동화전문회사의 지급보증에 따라 안정적인 투자가 가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

[주택연금]

○ 의의

: 차입자의 노후생활자금의 확보를 위해 대출자가 주택을 담보로 주택소유자가 생존해 있는 동안 또는 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 제도

○ 요건

◇ 인적요건 : 주택소유자 또는 배우자가 근저당권설정일을 기준으로 만 60세 이상이어야 한다.
◇ 물적요건 : 시가 9억원 이하인 주택법상의 주택( 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택

○ 연금지급

◇ 보증 : 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다.
◇ 지급방식
① 종신지급방식
② 종신혼합방식
③ 확정기간혼합방식
④ 대출상환방식
⑤ 우대지급방식
⑥ 우대혼합방식

○ 상환

◇ 중도상환 : 중도상환수수료를 부담하지 않고 언제든지 전액 또는 일부정산을 할 수 있다.
◇ 구상권
① 원칙
1) 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증채무 이행으로 인한 구상권은 주택담보노후연금채권을 담보한 대상주택에 대하여만 행사할 수 있다.
2) 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정상속인이 상환하지 않아도 된다.
② 예외 : 저당권에 우선하는 일정한 사유( 조세채권)로 공사와 금융기관이 담보주택에서 회수하지 못하는 금액에 대하여는 채무자의 다른 재산에 대하여도 구상권을 행사할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 주요지문(○)

1. CMO는 트렌치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
2. CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익구조가 다양한 트렌치의 증권을 발행한다.
3. 다계층저당증권(CMO)에서 선순위증권의 신용등급은 후순위증권의 신용등급보다 높다.
4. MBB는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
5. MBB의 경우 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권은 발행기관이 가진다.
6. MPTS의 조기상환위험은 투자자가 부담한다.
7. MPTS는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물의 현금흐름(저당지불액)에 의존한다.
8. MPTB는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 지닌다.
9. 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.
10. 주택저당채권담보부채권의 발행기관은 대출금의 조기상환에 따른 위험을 부담한다.
11. 주택연금을 받을 수 있는 자는 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상이어야 한다.